BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87970

Por lo expuesto,
Solicito a esta Dirección General: Que de estimar fundamentados en derecho los
argumentos invocados, dicte Resolución revocando la nota de calificación de este
recurso, ordenando la cancelación de la hipoteca».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación el
día 12 de marzo de 2025, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente a
este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 38, 82, 105, 128, 131, 142, 154 a 156 y 210 de la Ley
Hipotecaria; 681, 688 y 695 de Ley de Enjuiciamiento Civil; las Resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de abril de 1991, 16
de septiembre de 1992, 26 de febrero de 2014, 1 de julio de 2015, 19 de febrero
de 2016, 5 de junio de 2018 y 10 y 29 de septiembre y 2 de octubre de 2019, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de julio
de 2020, 18 de julio de 2022, 27 de marzo de 2023 y 26 de julio de 2024.
1. Se debate en el presente expediente si, después de practicada la nota marginal de
expedición de certificación de cargas para la ejecución de una hipoteca, es posible cancelar
tal hipoteca en base a un pacto de caducidad convencional debidamente inscrito. Argumenta
el recurrente que el registrador interpretó de manera equivocada el contenido de los asientos
registrales, cometiendo un error al haber expedido, después de transcurrido el plazo de
caducidad convencional de la hipoteca –20 de marzo de 2018–, la certificación de cargas
para su ejecución haciendo constar expresamente su subsistencia.
2. Resulta pertinente tener en cuenta que en este expediente consta inscrita una
escritura de novación hipotecaria en la cual, además, se pacta por vez primera el valor
de tasación de la finca a efectos de ejecución en base a una escritura otorgada también
con posterioridad al transcurso del plazo de duración pactado de la hipoteca. Con
carácter general, como requisitos para que opere la caducidad convencional automática
de las hipotecas, se han señalado por esta Dirección General los siguientes:
a) sólo procede la caducidad pactada cuando la extinción del derecho tiene lugar
de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si
el pacto se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real o si se está refiriendo
al plazo durante el cual las obligaciones contraídas durante dicho término son las únicas
garantizadas por la hipoteca, o a cualquier otra circunstancia
b) la cancelación por caducidad convenida de la hipoteca ha de sujetarse
estrictamente a lo que, además del transcurso del plazo señalado, hubieran eventualmente
convenido las partes en su constitución (vid. Resolución de 10 de septiembre de 2019).
c) en caso de tener que hacerse notificaciones por parte del dueño de la finca al
acreedor hipotecario, por haberse pactado así, éstas han de remitirse al titular registral
actual de la hipoteca (cesionario), no siendo admisible la notificación hecha al titular
inicial (vid. Resolución de 27 de julio de 2020).
d) que el pacto de caducidad de la hipoteca no se hubiere novado y que, en el
momento de solicitar la cancelación de la misma, no estuviera ya en trámite la ejecución
hipotecaria, constando esta circunstancia en el Registro por medio de la nota marginal
de expedición de la certificación de dominio y cargas.
3. En el presente expediente resulta determinante que consta inscrita la referida
novación de hipoteca que parece poner en entredicho la vigencia del pacto de caducidad
convencional, así como expedida certificación de cargas y practicada la nota marginal
expresiva de tal expedición.

cve: BOE-A-2025-13603
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Núm. 159