BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 159

Jueves 3 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 87971

En base a todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el
recurso y confirmar la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en
el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio
verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 9 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.

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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO

D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

cve: BOE-A-2025-13603
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Con independencia de la cuestión de fondo que sostiene el recurrente, relativa a la
posible interpretación errónea del pacto inscrito de duración de la hipoteca por parte del
funcionario calificador, lo cierto es que dichos asientos se encuentran practicados y
vigentes y, por ende, bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus
efectos mientras no se declare judicialmente su inexactitud. Así, el efecto de dicha nota
marginal, como ha señalado ya este Centro Directivo, es que una vez practicada, el
registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución,
como se desprende de los artículos 131 de la Ley Hipotecaria y 688 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil; la finalidad de ambos preceptos es lograr la coordinación entre la
ejecución hipotecaria y la cancelación judicial o extrajudicial de la propia hipoteca, por lo
que la regla general es que para cancelar una hipoteca por causas distintas de la propia
ejecución, debe resultar previamente acreditado registralmente que ha quedado sin
efecto la ejecución hipotecaria, pues de lo contrario se podría perjudicar a los posibles
terceros adquirentes en la ejecución, que confían en la presunción de validez de los
asientos registrales, en clara infracción del principio de confianza legítima en la validez
de los pronunciamientos del Registro (cfr. artículo 38.2.º de la Ley Hipotecaria, que
igualmente se inspira en esta necesidad de que no haya contradicción entre la sentencia
que se dicte y el principio de legitimación registral.
4. En el presente expediente resulta, por tanto, aplicable dicha regla general de
modo que no será posible la pretendida cancelación de la hipoteca en tanto conste
vigente la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, cuya
cancelación deberá ser ordenada por la autoridad judicial, produciéndose tal efecto
frente a cualquier causa pretendida de cancelación, salvo que derive de la propia
ejecución, en el sentido de que se trate de la cancelación ordenada como última etapa
del desenvolvimiento propio del procedimiento de ejecución que culmina con la
adjudicación de la finca en subasta y la cancelación de la propia hipoteca, pues no sólo
se circunscribe a la cancelación por pago, tal y como sostiene el recurrente.
Una vez clara la cuestión de que no cabe cancelar por caducidad convencional la
hipoteca, al existir nota de certificación de cargas, no tiene sentido plantearse, en el
reducido margen que tiene el expediente de recurso planteado, si la novación pactada
después de expirado el plazo de duración de la hipoteca, supone una derogación tácita
del propio pacto de duración convencional o si, por el contrario, debió suspenderse en su
día la inscripción de esta novación solicitando aclaración acerca de la subsistencia del
pacto de duración convencional, ya que pudiera resultar incongruente con la novación
otorgada ulteriormente. Lo cierto es que la novación consta inscrita y que el registrador
ha interpretado, en la certificación de cargas expedida por él, que la hipoteca se
encuentra vigente y sin cancelar.
En consecuencia, y conforme a los anteriores fundamentos, debe concluirse que,
iniciada la ejecución hipotecaria, no cabe solicitar del registrador en ningún caso la
cancelación de la hipoteca por caducidad pactada si de la nota marginal resulta, como es
el caso, que la hipoteca se está ejecutando; la expedición de la certificación por parte del
registrador evidencia su interpretación de que la hipoteca se encuentra vigente y sin
cancelar debiendo, por tanto, plantear el recurrente su oposición ante el juez que conoce
de la ejecución a fin de obtener el oportuno mandamiento de cancelación de la nota
marginal de expedición de certificación.