Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13604)
Resolución de 9 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por el registrador de la propiedad interino de Marbella n.º 4, por la que se suspende la solicitud de cancelación de la inscripción de una hipoteca cambiaria por caducidad convencional.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87974
Calificación:
Calificado el título a la vista de los Libros del Registro y de los Fundamentos de
Derecho expuestos, no se practica operación alguna por aparecer al margan da la
hipoteca objeto da cancelación, una nota de expedición da certificación da cargas para la
ejecución de la misma, dimanante de Procedimiento Ejecución Hipotecaria 333/2022,
seguido en el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Marbella, que debe de ser
cancelada previamente a la cancelación de dicha hipoteca.
Contra dicha calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Emilio
Campmany Bermejo registrador/a interino/a de Registro de la Propiedad de Marbella 4 a
día seis de febrero del dos mil veinticinco».
III
Contra la anterior nota calificación, don J. D. G., en nombre y representación y en su
condición de administrador único de la mercantil «Assets Chateau, SL», interpuso
recurso el día 10 de marzo de 2025 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
1.º Mediante escritura autorizada el día 20 de marzo de 2015 por la Notaria de
Estepona D.ª Almudena Romero López con número de protocolo 626, se constituyó
hipoteca cambiaria en garantía del pago a sus futuros tenedores de las letras de cambio.
En su estipulación quinta se estableció literalmente lo siguiente: "Quinta.–Duración.–
Las Partes acuerdan que la Hipoteca y la prenda tendrán un período de duración de tres
años desde el presente otorgamiento, esto es, hasta el día 20 de Marzo de 2018, sin
perjuicio del derecho del Hipotecante a demandar la cancelación de la Hipoteca con
anterioridad a dicho plazo en el caso de que la obligación garantizada haya quedado
completamente saldada, a satisfacción de la parte acreedora."
Este pacto voluntario que limita la vida del derecho real de hipoteca se hizo constar
en el asiento de inscripción registral.
2.º En el año 2021, es decir, tres años después de extinguido el derecho real de
hipoteca (20 de marzo de 2018), se interpuso demanda de ejecución hipotecaria que fue
turnada al Juzgado de 1.ª Instancia n.º 3 de Marbella con n.º de autos 333/2022, el
ejecutante era el tenedor de la cambial la entidad Zentech Holding Limited. El Juzgado
solicitó del Registro de la Propiedad la certificación de dominio y cargas prevenida en la
Ley Hipotecaria y el artículo 688.1 LEC.
El Registrador expidió la certificación de dominio y cargas en contradicción con la
inscripción de hipoteca en cuya estipulación quinta se había pactado una duración de
tres años, desde su otorgamiento hasta el día 20 de marzo de 2018. La hipoteca ya no
estaba subsistente porque se había cumplido el plazo convencional; si bien no se había
cancelado. El Registrador certificó lo contrario, esto es la vigencia de la hipoteca.
Al margen de la indicada inscripción 6.ª consta nota marginal de expedición de
certificación de dominio y cargas para la ejecución hipotecaria.
3.º Ahora, mediante escrito con firma legitimada ante la Notario de Estepona D.ª
Almudena Romero López, de fecha 30 de septiembre de 2024, D. J. D. G. como
administrador de Asset Chateau S.L. solicita la Cancelación de la referida Hipoteca
cambiaria al amparo del artículo 82.2 LH, en aplicación de la estipulación quinta que
fijaba una duración de tres años, hasta el día 20 de marzo de 2018, habiendo
transcurrido con creces el plazo fijado, ya se había extinguido la hipoteca.
4.º El Registrador de la Propiedad n.º 4 de Marbella califica negativamente: "No se
practica operación alguna por aparecer al margen de la hipoteca objeto de cancelación,
una nota de expedición de certificación de cargas para la ejecución de la misma,
dimanante de procedimiento de ejecución hipotecaria n.º 333/2022 seguido ante el
cve: BOE-A-2025-13604
Verificable en https://www.boe.es
«Hechos:
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87974
Calificación:
Calificado el título a la vista de los Libros del Registro y de los Fundamentos de
Derecho expuestos, no se practica operación alguna por aparecer al margan da la
hipoteca objeto da cancelación, una nota de expedición da certificación da cargas para la
ejecución de la misma, dimanante de Procedimiento Ejecución Hipotecaria 333/2022,
seguido en el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Marbella, que debe de ser
cancelada previamente a la cancelación de dicha hipoteca.
Contra dicha calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Emilio
Campmany Bermejo registrador/a interino/a de Registro de la Propiedad de Marbella 4 a
día seis de febrero del dos mil veinticinco».
III
Contra la anterior nota calificación, don J. D. G., en nombre y representación y en su
condición de administrador único de la mercantil «Assets Chateau, SL», interpuso
recurso el día 10 de marzo de 2025 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
1.º Mediante escritura autorizada el día 20 de marzo de 2015 por la Notaria de
Estepona D.ª Almudena Romero López con número de protocolo 626, se constituyó
hipoteca cambiaria en garantía del pago a sus futuros tenedores de las letras de cambio.
En su estipulación quinta se estableció literalmente lo siguiente: "Quinta.–Duración.–
Las Partes acuerdan que la Hipoteca y la prenda tendrán un período de duración de tres
años desde el presente otorgamiento, esto es, hasta el día 20 de Marzo de 2018, sin
perjuicio del derecho del Hipotecante a demandar la cancelación de la Hipoteca con
anterioridad a dicho plazo en el caso de que la obligación garantizada haya quedado
completamente saldada, a satisfacción de la parte acreedora."
Este pacto voluntario que limita la vida del derecho real de hipoteca se hizo constar
en el asiento de inscripción registral.
2.º En el año 2021, es decir, tres años después de extinguido el derecho real de
hipoteca (20 de marzo de 2018), se interpuso demanda de ejecución hipotecaria que fue
turnada al Juzgado de 1.ª Instancia n.º 3 de Marbella con n.º de autos 333/2022, el
ejecutante era el tenedor de la cambial la entidad Zentech Holding Limited. El Juzgado
solicitó del Registro de la Propiedad la certificación de dominio y cargas prevenida en la
Ley Hipotecaria y el artículo 688.1 LEC.
El Registrador expidió la certificación de dominio y cargas en contradicción con la
inscripción de hipoteca en cuya estipulación quinta se había pactado una duración de
tres años, desde su otorgamiento hasta el día 20 de marzo de 2018. La hipoteca ya no
estaba subsistente porque se había cumplido el plazo convencional; si bien no se había
cancelado. El Registrador certificó lo contrario, esto es la vigencia de la hipoteca.
Al margen de la indicada inscripción 6.ª consta nota marginal de expedición de
certificación de dominio y cargas para la ejecución hipotecaria.
3.º Ahora, mediante escrito con firma legitimada ante la Notario de Estepona D.ª
Almudena Romero López, de fecha 30 de septiembre de 2024, D. J. D. G. como
administrador de Asset Chateau S.L. solicita la Cancelación de la referida Hipoteca
cambiaria al amparo del artículo 82.2 LH, en aplicación de la estipulación quinta que
fijaba una duración de tres años, hasta el día 20 de marzo de 2018, habiendo
transcurrido con creces el plazo fijado, ya se había extinguido la hipoteca.
4.º El Registrador de la Propiedad n.º 4 de Marbella califica negativamente: "No se
practica operación alguna por aparecer al margen de la hipoteca objeto de cancelación,
una nota de expedición de certificación de cargas para la ejecución de la misma,
dimanante de procedimiento de ejecución hipotecaria n.º 333/2022 seguido ante el
cve: BOE-A-2025-13604
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