Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10246)
Resolución de 21 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 8 a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdo de cesión onerosa entre Ayuntamiento y Fundación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 68424
que considere que es el único aplicable, puesto que, estando habilitados todos los
procedimientos de enajenación admitidos en la legislación patrimonial de las
Administraciones públicas, ello alcanza también a la enajenación directa.
– La cuestión, como con habitualidad sucede en el ámbito del Derecho
Administrativo, será determinar si concurre o no una causa justificada para utilizarla.
– Esta valoración sobre la concurrencia o no de causa justificada excede de las
competencias del Sr. Registrador.
– En todo caso, y para que conste a los efectos de la rectificación de la calificación
negativa, hemos de significar que, en el caso concreto que nos ocupa es indubitado que
existe esa causa justificada, por cuanto que: (1) la Fundación es la “propietaria” del
Edificio construido en la parcela que es objeto de enajenación; (2) y lo es como
consecuencia de títulos jurídicos válidos que despliegan todos sus efectos; (3) esa
titularidad sobre el edificio cuestiona la conveniencia y oportunidad de una licitación
abierta, puesto que el tercero adquirente del suelo tendría que indemnizar a esta parte
con el valor del edificio construido, o de lo contrario tendría que ser el Ayuntamiento de
Murcia el que, por la vía del enriquecimiento injusto, indemnizara a esta parte con el
valor de lo construido; (4) parece, pues, de toda lógica, que tomada la decisión de
enajenar el suelo -sea por los motivos que sean- el procedimiento se dirija contra la
única entidad que está en disposición normal de adquirir ese suelo.
– Si aplicáramos supletoriamente lo dispuesto en la legislación de contratos del
sector público, paradigma de normativa respetuosa con los principios de publicidad y
concurrencia estaríamos en los supuestos del art. 168.a).2.º, esto es, supuestos en los
que no es posible promover la concurrencia.
– Pero no solo se da la circunstancia anterior, sino que también hay que considerar
lo previsto en la legislación patrimonial, esta vez sí, en un precepto de carácter básico.
Nos referimos a lo dispuesto en el art. 103.1 y 3 de la Ley 33/2003 de Patrimonio de
las Administraciones Públicas.
– Conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del art. 103, los titulares de derechos
sobre bienes demaniales, cuando dejen éstos de tener esa naturaleza jurídica, tendrán
un derecho de adquisición preferente en el caso de que la Administración titular de los
mismos decida enajenarlos.
– Si entendemos la razón del reconocimiento del derecho de adquisición preferente
(la protección jurídica del tercero de buena fe que con justo título ocupa el bien que una
vez desafectado la Administración quiere enajenar) se comprenderá que es fácilmente
trasladable la analogía al supuesto que nos ocupa.
En efecto, el punto de partida en este caso no se sitúa en una concesión sobre un
bien demanial. Cierto. Pero no menos cierto es que, tratándose de un bien de naturaleza
patrimonial, la Fundación que represento ostenta un derecho de uso, a cuyo amparo ha
construido un edificio, que consta inscrito en el Registro de la Propiedad, que le otorga la
protección del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
Dicho con otras palabras, si no se hubiera llegado a la interpretación dada por el
Ayuntamiento ¿cómo se debería de haber resuelto la venta del suelo, y la no venta del
edificio?
– En relación con ello señalaremos que el Sr. Registrador en el punto 4 de su
calificación negativa señala que no se alcanza a apreciar en el título si el negocio jurídico
realizado ha comprendido o no el edificio (Escuela Universitaria).
La respuesta a la vista de lo anterior es clara. No. No ha comprendido el edificio
porque el edificio ya es de la Fundación. Lo que se ha producido, por la vía aplicada por
el Ayuntamiento de Murcia, es la “confusión” entre el derecho de uso sobre el suelo y la
titularidad de lo construido. Y en tal sentido está sobradamente justificado que no se
acuda a un procedimiento abierto de subasta, sino que se adjudique el suelo
directamente a quien por cincuenta años va a ser su poseedor legítimo.
– Y para concluir y como elemento de cierre señalaremos que, si el derecho de
adquisición preferente puede surgir de la interpretación de la normativa patrimonial, de lo
que no cabe la menor duda es de también se produciría en este caso concreto un
cve: BOE-A-2025-10246
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Núm. 124
Viernes 23 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 68424
que considere que es el único aplicable, puesto que, estando habilitados todos los
procedimientos de enajenación admitidos en la legislación patrimonial de las
Administraciones públicas, ello alcanza también a la enajenación directa.
– La cuestión, como con habitualidad sucede en el ámbito del Derecho
Administrativo, será determinar si concurre o no una causa justificada para utilizarla.
– Esta valoración sobre la concurrencia o no de causa justificada excede de las
competencias del Sr. Registrador.
– En todo caso, y para que conste a los efectos de la rectificación de la calificación
negativa, hemos de significar que, en el caso concreto que nos ocupa es indubitado que
existe esa causa justificada, por cuanto que: (1) la Fundación es la “propietaria” del
Edificio construido en la parcela que es objeto de enajenación; (2) y lo es como
consecuencia de títulos jurídicos válidos que despliegan todos sus efectos; (3) esa
titularidad sobre el edificio cuestiona la conveniencia y oportunidad de una licitación
abierta, puesto que el tercero adquirente del suelo tendría que indemnizar a esta parte
con el valor del edificio construido, o de lo contrario tendría que ser el Ayuntamiento de
Murcia el que, por la vía del enriquecimiento injusto, indemnizara a esta parte con el
valor de lo construido; (4) parece, pues, de toda lógica, que tomada la decisión de
enajenar el suelo -sea por los motivos que sean- el procedimiento se dirija contra la
única entidad que está en disposición normal de adquirir ese suelo.
– Si aplicáramos supletoriamente lo dispuesto en la legislación de contratos del
sector público, paradigma de normativa respetuosa con los principios de publicidad y
concurrencia estaríamos en los supuestos del art. 168.a).2.º, esto es, supuestos en los
que no es posible promover la concurrencia.
– Pero no solo se da la circunstancia anterior, sino que también hay que considerar
lo previsto en la legislación patrimonial, esta vez sí, en un precepto de carácter básico.
Nos referimos a lo dispuesto en el art. 103.1 y 3 de la Ley 33/2003 de Patrimonio de
las Administraciones Públicas.
– Conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del art. 103, los titulares de derechos
sobre bienes demaniales, cuando dejen éstos de tener esa naturaleza jurídica, tendrán
un derecho de adquisición preferente en el caso de que la Administración titular de los
mismos decida enajenarlos.
– Si entendemos la razón del reconocimiento del derecho de adquisición preferente
(la protección jurídica del tercero de buena fe que con justo título ocupa el bien que una
vez desafectado la Administración quiere enajenar) se comprenderá que es fácilmente
trasladable la analogía al supuesto que nos ocupa.
En efecto, el punto de partida en este caso no se sitúa en una concesión sobre un
bien demanial. Cierto. Pero no menos cierto es que, tratándose de un bien de naturaleza
patrimonial, la Fundación que represento ostenta un derecho de uso, a cuyo amparo ha
construido un edificio, que consta inscrito en el Registro de la Propiedad, que le otorga la
protección del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
Dicho con otras palabras, si no se hubiera llegado a la interpretación dada por el
Ayuntamiento ¿cómo se debería de haber resuelto la venta del suelo, y la no venta del
edificio?
– En relación con ello señalaremos que el Sr. Registrador en el punto 4 de su
calificación negativa señala que no se alcanza a apreciar en el título si el negocio jurídico
realizado ha comprendido o no el edificio (Escuela Universitaria).
La respuesta a la vista de lo anterior es clara. No. No ha comprendido el edificio
porque el edificio ya es de la Fundación. Lo que se ha producido, por la vía aplicada por
el Ayuntamiento de Murcia, es la “confusión” entre el derecho de uso sobre el suelo y la
titularidad de lo construido. Y en tal sentido está sobradamente justificado que no se
acuda a un procedimiento abierto de subasta, sino que se adjudique el suelo
directamente a quien por cincuenta años va a ser su poseedor legítimo.
– Y para concluir y como elemento de cierre señalaremos que, si el derecho de
adquisición preferente puede surgir de la interpretación de la normativa patrimonial, de lo
que no cabe la menor duda es de también se produciría en este caso concreto un
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Núm. 124
