Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10246)
Resolución de 21 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 8 a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdo de cesión onerosa entre Ayuntamiento y Fundación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 68425
supuesto de “accesión invertida” donde el valor de la construcción es mucho mayor que
el valor del suelo, de donde también se derivaría el derecho del titular del edificio a
adquirir el suelo si el titular decide enajenarlo.
– El Código Civil, en los arts. 361 y siguientes, regula la figura de la accesión en
relación con los bienes inmuebles. Por su parte, la jurisprudencia ha concretado los
requisitos necesarios para poder acudir a la accesión invertida señalando, en primer
lugar, que la finca en la que se ha construido ha de pertenecer a un propietario distinto al
edificio que se ha construido (TS, Sala Primera, de lo Civil, 89/2010, de 25 de febrero,
SP/Sent/497998); seguidamente, que lo construido forme un todo con el suelo de la finca
ajena y sea imposible su división (AP Granada, Sec. 5.ª, 411/2010, de 15 de octubre
SP/Sent/544673); en tercer lugar, que se haya existido buena fe por parte de quien
realiza la construcción, que debe acreditar su titularidad (TS, Sala Primera, de lo Civil,
317/2016, de 13 de mayo, SP/Sent/855551); y, por último, que el valor de lo construido
sea superior al valor del suelo ocupado (AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 227/2016,
de 11 de julio, SP/Sent/894586).
– También, desde esta perspectiva, cabría considerar que la Fundación en tanto que
es dueña de lo construido de buena fe, tendría un derecho de adquisición preferente
respecto al resto, bien sea la Administración bien fuese un tercero que adquiriese en un
procedimiento abierto, por ejemplo, tramitado por subasta.
b) El Sr. Registrador también considera que la operación realizada excede del
ámbito propio de esta institución jurídica, entendiendo que el negocio jurídico realizado
es una novación de la inicial realizada en 2006, que fue una cesión gratuita, y que ahora
pasa a ser una enajenación onerosa, interpretando con ello con esta novación se han
vulnerado los principios que deben presidir la contratación de las Administraciones
públicas.
Es cierto que el acuerdo municipal que se eleva a publico utiliza la expresión
“novación” pero a nuestro modo de ver lo hace en un sentido no jurídico y, desde luego,
no en los términos del art. 1203 y ss., del Código Civil. Y hasta podemos convenir con el
Sr. Registrador en que el empleo de este término no es todo lo afortunado que debiera
ser.
Desde nuestro punto de vista, como venimos sosteniendo a lo largo de este escrito,
en realidad con el término novación lo que el Ayuntamiento quiere trasladar es “la
sustitución” del negocio jurídico inicial de 2006, cesión gratuita, por otro distinto,
consistente en la enajenación directa a favor de la Fundación de la finca objeto de
transmisión, pero que mantiene las condiciones de la cesión gratuita inicial.
Esta dualidad, complejidad de la decisión, hace que los términos empleados resulten
oscuros y generen dudas interpretativas, como trasluce la calificación negativa que
recurrimos.
De todo ello, no es ajeno el hecho de que el Ayuntamiento haya decidido adoptar el
acuerdo que se eleva a público bajo el formato de un acuerdo de terminación
convencional de un procedimiento administrativo (ex. Art. 86 Ley 39/2015) de
comprobación de que lo construido se ajusta a los fines perseguidos por el Ayuntamiento
en la cesión gratuita aprobada en 2006.
Y decimos esto porque bajo este formato la visibilidad del verdadero negocio jurídico
que se está realizando se difumina.
Por lo tanto, ello obliga a realizar un esfuerzo todavía mayor para analizar el negocio
jurídico, no pudiendo dejar el análisis en la superficialidad de los términos en los que se
está expresando el acuerdo elevado a público.
Dentro de ese análisis más exhaustivo cabe destacar que:
– El acuerdo textualmente señala, vide el Resultando Tercero (pág. 3 in fine) cual fue
el objeto pretendido por esta parte, es decir, “…la formalización de un acuerdo que
permita resolver por completo las dudas ocasionadas mediante la enajenación de la
parcela a la propia fundación, en la que se recoja que el destino a cumplir debe ser la
puesta en marcha de una Escuela Universitaria de Enseñanza y de un Centro
cve: BOE-A-2025-10246
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 124
Viernes 23 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 68425
supuesto de “accesión invertida” donde el valor de la construcción es mucho mayor que
el valor del suelo, de donde también se derivaría el derecho del titular del edificio a
adquirir el suelo si el titular decide enajenarlo.
– El Código Civil, en los arts. 361 y siguientes, regula la figura de la accesión en
relación con los bienes inmuebles. Por su parte, la jurisprudencia ha concretado los
requisitos necesarios para poder acudir a la accesión invertida señalando, en primer
lugar, que la finca en la que se ha construido ha de pertenecer a un propietario distinto al
edificio que se ha construido (TS, Sala Primera, de lo Civil, 89/2010, de 25 de febrero,
SP/Sent/497998); seguidamente, que lo construido forme un todo con el suelo de la finca
ajena y sea imposible su división (AP Granada, Sec. 5.ª, 411/2010, de 15 de octubre
SP/Sent/544673); en tercer lugar, que se haya existido buena fe por parte de quien
realiza la construcción, que debe acreditar su titularidad (TS, Sala Primera, de lo Civil,
317/2016, de 13 de mayo, SP/Sent/855551); y, por último, que el valor de lo construido
sea superior al valor del suelo ocupado (AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 227/2016,
de 11 de julio, SP/Sent/894586).
– También, desde esta perspectiva, cabría considerar que la Fundación en tanto que
es dueña de lo construido de buena fe, tendría un derecho de adquisición preferente
respecto al resto, bien sea la Administración bien fuese un tercero que adquiriese en un
procedimiento abierto, por ejemplo, tramitado por subasta.
b) El Sr. Registrador también considera que la operación realizada excede del
ámbito propio de esta institución jurídica, entendiendo que el negocio jurídico realizado
es una novación de la inicial realizada en 2006, que fue una cesión gratuita, y que ahora
pasa a ser una enajenación onerosa, interpretando con ello con esta novación se han
vulnerado los principios que deben presidir la contratación de las Administraciones
públicas.
Es cierto que el acuerdo municipal que se eleva a publico utiliza la expresión
“novación” pero a nuestro modo de ver lo hace en un sentido no jurídico y, desde luego,
no en los términos del art. 1203 y ss., del Código Civil. Y hasta podemos convenir con el
Sr. Registrador en que el empleo de este término no es todo lo afortunado que debiera
ser.
Desde nuestro punto de vista, como venimos sosteniendo a lo largo de este escrito,
en realidad con el término novación lo que el Ayuntamiento quiere trasladar es “la
sustitución” del negocio jurídico inicial de 2006, cesión gratuita, por otro distinto,
consistente en la enajenación directa a favor de la Fundación de la finca objeto de
transmisión, pero que mantiene las condiciones de la cesión gratuita inicial.
Esta dualidad, complejidad de la decisión, hace que los términos empleados resulten
oscuros y generen dudas interpretativas, como trasluce la calificación negativa que
recurrimos.
De todo ello, no es ajeno el hecho de que el Ayuntamiento haya decidido adoptar el
acuerdo que se eleva a público bajo el formato de un acuerdo de terminación
convencional de un procedimiento administrativo (ex. Art. 86 Ley 39/2015) de
comprobación de que lo construido se ajusta a los fines perseguidos por el Ayuntamiento
en la cesión gratuita aprobada en 2006.
Y decimos esto porque bajo este formato la visibilidad del verdadero negocio jurídico
que se está realizando se difumina.
Por lo tanto, ello obliga a realizar un esfuerzo todavía mayor para analizar el negocio
jurídico, no pudiendo dejar el análisis en la superficialidad de los términos en los que se
está expresando el acuerdo elevado a público.
Dentro de ese análisis más exhaustivo cabe destacar que:
– El acuerdo textualmente señala, vide el Resultando Tercero (pág. 3 in fine) cual fue
el objeto pretendido por esta parte, es decir, “…la formalización de un acuerdo que
permita resolver por completo las dudas ocasionadas mediante la enajenación de la
parcela a la propia fundación, en la que se recoja que el destino a cumplir debe ser la
puesta en marcha de una Escuela Universitaria de Enseñanza y de un Centro
cve: BOE-A-2025-10246
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Núm. 124
