Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10246)
Resolución de 21 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 8 a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdo de cesión onerosa entre Ayuntamiento y Fundación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 68429
calificada, puesto que, en definitiva, se sustituyen unas obligaciones por otras de distinta
naturaleza (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 1961).
Ahora bien, lo relevante no es la calificación dada por las partes al acuerdo
alcanzado y elevado a público en la escritura cuya inscripción se pretende, sino
determinar si los negocios formalizados y sus condiciones son claros, como ocurre en el
presente caso, y si los mismos se ajustan o no a lo previsto por el ordenamiento jurídico.
En cuanto a la determinación del objeto enajenado, no hay duda de que tanto el
acuerdo originario como el nuevo suscrito entre el Ayuntamiento y la Fundación se
refieren a la parcela que fue en su día cedida gratuitamente, la finca registral 55.381,
resultante a su vez de la segregación de la finca 31.152, identificada además por su
correspondiente número en el Inventario de Bienes Inmuebles de Ayuntamiento de
Murcia (finca 1.241), describiéndose la finca enajenada como solar o parcela, con la
condición inicial de realizar la edificación referida existente sobre la misma (y de
mantenerla destinada a los mismos fines de interés público), que por otro lado ya figura
inscrita a favor de la Fundación -aunque en construcción- (inscripción 3.ª de la
finca 55.381).
3. Para analizar los dos restantes defectos expresados en la nota de calificación,
debe partirse del alcance de la competencia del registrador en relación con la calificación
de los documentos administrativos.
Esta Dirección General ha reiterado en un gran número de ocasiones (vid.
Resoluciones citadas en «Vistos»), que la calificación registral de los documentos
administrativos que pretendan su acceso al Registro de la Propiedad se extiende en todo
caso a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de
expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento
presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de
éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro (cfr. artículo 99 del
Reglamento Hipotecario).
Cuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de traducirse en una
modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de sujetar,
además de a la propia legislación administrativa aplicable, a la legislación hipotecaria,
que impone el filtro de la calificación en los términos previstos por los artículos 18 de la
Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento, habida cuenta de los efectos que se atribuyen a
aquellos asientos, y entre los que se encuentran no sólo los derivados del principio de
legitimación registral (con los que sólo en parte se confunden los resultantes de la
presunción de validez del artículo 39.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas), sino también
otros distintos y superiores, también con transcendencia «erga omnes», como el de
inoponibilidad de lo no inscrito y el de fe pública registral ex artículos 32 y 34 de la Ley
Hipotecaria (vid. Resoluciones de 15 de enero de 2013 y 11 de julio de 2014, o entre las
más recientes la de 6 de febrero de 2019 o 23 de mayo de 2023).
Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza
normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces
que, no obstante la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que
legalmente están investidos los actos administrativos (cfr. artículos 38 y 39 de la
Ley 39/2015, de 1 octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las
Administraciones Públicas), el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al
registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre otros
extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el
procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la
relación del mismo con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro (cfr.,
entre otras, las Resoluciones de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo
de 1999, 31 de julio de 2001, 31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011, 1 de junio
de 2012, 12 de febrero y 11 de julio de 2014, 30 de noviembre de 2016, 18 de octubre
de 2018, 6 y 13 de febrero de 2019 y 11 de abril y 23 de mayo de 2023).
cve: BOE-A-2025-10246
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 124
Viernes 23 de mayo de 2025
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calificada, puesto que, en definitiva, se sustituyen unas obligaciones por otras de distinta
naturaleza (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 1961).
Ahora bien, lo relevante no es la calificación dada por las partes al acuerdo
alcanzado y elevado a público en la escritura cuya inscripción se pretende, sino
determinar si los negocios formalizados y sus condiciones son claros, como ocurre en el
presente caso, y si los mismos se ajustan o no a lo previsto por el ordenamiento jurídico.
En cuanto a la determinación del objeto enajenado, no hay duda de que tanto el
acuerdo originario como el nuevo suscrito entre el Ayuntamiento y la Fundación se
refieren a la parcela que fue en su día cedida gratuitamente, la finca registral 55.381,
resultante a su vez de la segregación de la finca 31.152, identificada además por su
correspondiente número en el Inventario de Bienes Inmuebles de Ayuntamiento de
Murcia (finca 1.241), describiéndose la finca enajenada como solar o parcela, con la
condición inicial de realizar la edificación referida existente sobre la misma (y de
mantenerla destinada a los mismos fines de interés público), que por otro lado ya figura
inscrita a favor de la Fundación -aunque en construcción- (inscripción 3.ª de la
finca 55.381).
3. Para analizar los dos restantes defectos expresados en la nota de calificación,
debe partirse del alcance de la competencia del registrador en relación con la calificación
de los documentos administrativos.
Esta Dirección General ha reiterado en un gran número de ocasiones (vid.
Resoluciones citadas en «Vistos»), que la calificación registral de los documentos
administrativos que pretendan su acceso al Registro de la Propiedad se extiende en todo
caso a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de
expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento
presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de
éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro (cfr. artículo 99 del
Reglamento Hipotecario).
Cuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de traducirse en una
modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de sujetar,
además de a la propia legislación administrativa aplicable, a la legislación hipotecaria,
que impone el filtro de la calificación en los términos previstos por los artículos 18 de la
Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento, habida cuenta de los efectos que se atribuyen a
aquellos asientos, y entre los que se encuentran no sólo los derivados del principio de
legitimación registral (con los que sólo en parte se confunden los resultantes de la
presunción de validez del artículo 39.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas), sino también
otros distintos y superiores, también con transcendencia «erga omnes», como el de
inoponibilidad de lo no inscrito y el de fe pública registral ex artículos 32 y 34 de la Ley
Hipotecaria (vid. Resoluciones de 15 de enero de 2013 y 11 de julio de 2014, o entre las
más recientes la de 6 de febrero de 2019 o 23 de mayo de 2023).
Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza
normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces
que, no obstante la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que
legalmente están investidos los actos administrativos (cfr. artículos 38 y 39 de la
Ley 39/2015, de 1 octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las
Administraciones Públicas), el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al
registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre otros
extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el
procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la
relación del mismo con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro (cfr.,
entre otras, las Resoluciones de 27 de abril de 1995, 27 de enero de 1998, 27 de marzo
de 1999, 31 de julio de 2001, 31 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2011, 1 de junio
de 2012, 12 de febrero y 11 de julio de 2014, 30 de noviembre de 2016, 18 de octubre
de 2018, 6 y 13 de febrero de 2019 y 11 de abril y 23 de mayo de 2023).
cve: BOE-A-2025-10246
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 124
