Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10246)
Resolución de 21 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 8 a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdo de cesión onerosa entre Ayuntamiento y Fundación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 68433
7. Tampoco puede acogerse el argumento de que nos encontramos ante una
accesión invertida, dado que no se cumplen los requisitos fijados por la jurisprudencia
para la misma.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2024 pone de manifiesto
lo siguiente:
«Esta sala ha declarado, de forma constante, que tan solo cabe hablar de accesión
invertida, como salvedad al principio tradicional de superficies solo cedit (accesión en
beneficio del suelo), en casos de construcción que excede los límites del propio terreno e
invade, total o parcialmente, el predio vecino, es decir, cuando la edificación queda en
parte en el suelo del constructor y en parte en el suelo ajeno, ya que si la construcción se
realiza completamente en un terreno que no pertenece al constructor, el conflicto debe
resolverse conforme a los términos específicos del artículo 361 CC (entre otras,
sentencias de 24 de enero de 1986, 246/2007, de 28 de febrero, y 317/2016, de 13 de
mayo).
Y también hemos dicho que la accesión invertida constituye un recurso de carácter
excepcional ideado para cubrir una laguna legal, de lo que se sigue la exigencia estricta
tanto del supuesto para el que fue creada como de los requisitos que han de concurrir,
por constituir al cabo una excepción a la regla general y legal del art. 361 CC
(sentencias 36/1984, de 1 de octubre, de 1 de octubre de 1994, y 317/2016, de 13 de
mayo).
Es más, en sentencias como la de 1 de octubre de 1984, la de 7 de noviembre
de 1995, que hace cita de la anterior, y la 317/2016, de 13 de mayo, que se refiere a
ambas, se atribuye, a la hora de enfocar y resolver el problema, una especial
significación al principio de sumisión del juez al imperio de la ley. Y así, después recordar
“[q]ue la doctrina de la accesión invertida, como tal creación jurisprudencial, dentro de la
tarea de prestar complemento al ordenamiento jurídico que interpreta se explica en tanto
en cuanto viene a dar respuesta a una laguna legal surgida cuando la construcción no se
hace toda ella en terreno propio, esto es, cuando se construye parcialmente en terreno
ajeno (y se tiene buena fe)”, lo que la sala acentúa acto seguido, a través de la
adversativa que introduce con la conjunción “pero”, es la idea de que “[s]i el caso
concreto halla pleno y claro encaje en el supuesto normativo, por más que resulten
penosas las consecuencias del restablecimiento de la situación jurídica lesionada, no
hay otra alternativa que la del respeto riguroso de la norma en cuestión [...]”; norma que
en ese caso era la del art. 582 CC, y que en este es la del art. 361 CC. Precepto que
también se aplicó en el caso de la sentencia 246/2007, de 28 de febrero, en la que
declaramos, rechazando la alegación de accesión invertida:
[n]o cabe hablar de accesión invertida cuando, como ocurre en el caso, se produce la
construcción íntegramente sobre terreno ajeno, supuesto en el que rige en general el
principio “superficies solo cedit” establecido en el artículo 358 del Código Civil, según el
cual lo edificado en terreno ajeno pertenece, en principio, por accesión al dueño de este
último “con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes”, entre los que se
encuentra el 361 que, excepcionalmente, sólo en el caso de buena fe del que edificare
sobre suelo ajeno, establece un derecho de opción a favor del titular del terreno para
hacer suya la obra previa indemnización u obligar al que edificó a pagarle el precio del
terreno (…)».
En definitiva, encontrándose la totalidad de la edificación sobre el terreno del
Ayuntamiento no se cumple el requisito de que la invasión del fundo no haya sido total.
Por ello, no puede considerarse que se trate de un supuesto de accesión invertida.
Pero es que, además, debe tenerse en cuenta que en tanto no se produzca la
reversión y hasta que transcurra el plazo de cesión pactado, el terreno seguirá siendo
titularidad de la Fundación, resultando improcedente la figura de la accesión. Al respecto,
y en relación con la reversión de una finca cedida por un Ayuntamiento a una Asociación
para la construcción por ésta última de una sucursal del colegio de huérfanos de
cve: BOE-A-2025-10246
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 124
Viernes 23 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 68433
7. Tampoco puede acogerse el argumento de que nos encontramos ante una
accesión invertida, dado que no se cumplen los requisitos fijados por la jurisprudencia
para la misma.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2024 pone de manifiesto
lo siguiente:
«Esta sala ha declarado, de forma constante, que tan solo cabe hablar de accesión
invertida, como salvedad al principio tradicional de superficies solo cedit (accesión en
beneficio del suelo), en casos de construcción que excede los límites del propio terreno e
invade, total o parcialmente, el predio vecino, es decir, cuando la edificación queda en
parte en el suelo del constructor y en parte en el suelo ajeno, ya que si la construcción se
realiza completamente en un terreno que no pertenece al constructor, el conflicto debe
resolverse conforme a los términos específicos del artículo 361 CC (entre otras,
sentencias de 24 de enero de 1986, 246/2007, de 28 de febrero, y 317/2016, de 13 de
mayo).
Y también hemos dicho que la accesión invertida constituye un recurso de carácter
excepcional ideado para cubrir una laguna legal, de lo que se sigue la exigencia estricta
tanto del supuesto para el que fue creada como de los requisitos que han de concurrir,
por constituir al cabo una excepción a la regla general y legal del art. 361 CC
(sentencias 36/1984, de 1 de octubre, de 1 de octubre de 1994, y 317/2016, de 13 de
mayo).
Es más, en sentencias como la de 1 de octubre de 1984, la de 7 de noviembre
de 1995, que hace cita de la anterior, y la 317/2016, de 13 de mayo, que se refiere a
ambas, se atribuye, a la hora de enfocar y resolver el problema, una especial
significación al principio de sumisión del juez al imperio de la ley. Y así, después recordar
“[q]ue la doctrina de la accesión invertida, como tal creación jurisprudencial, dentro de la
tarea de prestar complemento al ordenamiento jurídico que interpreta se explica en tanto
en cuanto viene a dar respuesta a una laguna legal surgida cuando la construcción no se
hace toda ella en terreno propio, esto es, cuando se construye parcialmente en terreno
ajeno (y se tiene buena fe)”, lo que la sala acentúa acto seguido, a través de la
adversativa que introduce con la conjunción “pero”, es la idea de que “[s]i el caso
concreto halla pleno y claro encaje en el supuesto normativo, por más que resulten
penosas las consecuencias del restablecimiento de la situación jurídica lesionada, no
hay otra alternativa que la del respeto riguroso de la norma en cuestión [...]”; norma que
en ese caso era la del art. 582 CC, y que en este es la del art. 361 CC. Precepto que
también se aplicó en el caso de la sentencia 246/2007, de 28 de febrero, en la que
declaramos, rechazando la alegación de accesión invertida:
[n]o cabe hablar de accesión invertida cuando, como ocurre en el caso, se produce la
construcción íntegramente sobre terreno ajeno, supuesto en el que rige en general el
principio “superficies solo cedit” establecido en el artículo 358 del Código Civil, según el
cual lo edificado en terreno ajeno pertenece, en principio, por accesión al dueño de este
último “con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes”, entre los que se
encuentra el 361 que, excepcionalmente, sólo en el caso de buena fe del que edificare
sobre suelo ajeno, establece un derecho de opción a favor del titular del terreno para
hacer suya la obra previa indemnización u obligar al que edificó a pagarle el precio del
terreno (…)».
En definitiva, encontrándose la totalidad de la edificación sobre el terreno del
Ayuntamiento no se cumple el requisito de que la invasión del fundo no haya sido total.
Por ello, no puede considerarse que se trate de un supuesto de accesión invertida.
Pero es que, además, debe tenerse en cuenta que en tanto no se produzca la
reversión y hasta que transcurra el plazo de cesión pactado, el terreno seguirá siendo
titularidad de la Fundación, resultando improcedente la figura de la accesión. Al respecto,
y en relación con la reversión de una finca cedida por un Ayuntamiento a una Asociación
para la construcción por ésta última de una sucursal del colegio de huérfanos de
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Núm. 124
