BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 68435

la ausencia de una regulación específica completa de la mencionada institución en el
ámbito del derecho administrativo, se inclina por la aplicación supletoria del Código Civil
(fundamentalmente, su artículo 647 sobre revocación de donaciones).
Por lo tanto, con carácter general, serán de aplicación las normas reguladoras de los
contratos privados, salvo que trate de supuestos especialmente recogidos en
disposiciones legales específicas. Este es el caso de la cesión de bienes pertenecientes
al patrimonio municipal del suelo. En este supuesto distintas Sentencias del Tribunal
Supremo, entre ellas la de 2 de noviembre de 1995, se han decantado por el carácter de
contrato administrativo especial por estar vinculado al giro o tráfico de la Administración
contratante (la gestión del patrimonio municipal de suelo), satisfaciendo de forma directa
o inmediata una finalidad pública.
9. Como segunda premisa necesaria en la aplicación de la citada legislación, la
razón de ser del derecho de reversión, como ya puso de manifiesto este Centro Directivo
en Resoluciones de 12 de diciembre de 2016, 8 de noviembre de 2018 y 7 de noviembre
de 2023, es garantizar que el suelo, que es objeto de cesión gratuita y procedente del
patrimonio público del suelo, sea destinado al fin para el que fue cedido a la
Administración local y que, para el caso de incumplimiento de dicha finalidad, vuelva a
integrarse en dicho patrimonio. El derecho de reversión tiene como finalidad la
protección del uso del suelo evitando, dado el carácter gratuito de la cesión, los
perjuicios que la misma pueda ocasionar al cedente.
De modo que si los bienes cedidos no son destinados al uso previsto dentro del
plazo señalado en el acuerdo de cesión, se considera resuelta la cesión y revierten a la
entidad local, reversión que tiene carácter automático y de pleno derecho por acuerdo de
la propia entidad pública, con efectos ejecutivos, con audiencia de la parte interesada,
siendo una manifestación del privilegio de autotutela de la Administración, en su vertiente
declarativa y ejecutiva, en los términos indicados.
10. Las anteriores consideraciones permiten concluir en caso del presente recurso
que la reversión de la parcela ante un eventual incumplimiento por parte del cesionario
supone el ejercicio de una potestad administrativa consistente, tal y como lo ha calificado
el Tribunal Supremo (cfr. Sentencia 9 de marzo de 2015), en un procedimiento
autónomo, cuya virtualidad es la de acreditar el incumplimiento de una de las
condiciones pactadas a partir de la base de que la cesión gratuita se había realizado
bajo el modo del destino que debía darse al terreno cedido.
Pero dicho procedimiento únicamente puede iniciarse a instancia de la
Administración cedente -de igual modo que la revocación de la donación tiene lugar a
instancia del donante conforme al artículo 647 del Código Civil-, y su tramitación requiere
dar audiencia al interesado, en la medida en que cabe la concurrencia de muy diversas
circunstancias que pueden impedir tanto la apreciación indubitada del cumplimiento o
incumplimiento de la obligación -por ejemplo, en casos de cumplimiento parcial o en
forma distinta a la pactada, o de retraso en las prestaciones sucesivas-, circunstancias
que sólo podrán ser apreciadas si hay acuerdo entre las partes o media resolución
judicial, debiendo finalizar con una resolución por la que se determine la revocación o
resolución de la cesión y la reversión de lo cedido al patrimonio de la entidad cedente,
resolución que no sólo ha de expresa (sin que quepa, por la propia naturaleza del
procedimiento la figura del silencio administrativo -cfr. Sentencia del Tribunal Supremo
de 9 de marzo de 2015-), sino también firme en vía administrativa, y, en su caso,
jurisdiccional, debiendo en todo caso observarse además las exigencias resultantes de la
legislación hipotecaria (cfr. artículos 1, 3 y 38 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 12
de diciembre de 2016, 11 de abril de 2022 y 21 de febrero de 2023).
En consecuencia, la determinación de la procedencia o improcedencia del inicio del
proceso de reversión es una potestad exclusiva de la Administración sin que el
registrador en el ejercicio de su competencia de calificación pueda entrar a revisar una
decisión de fondo cuya adopción compete en este caso al Ayuntamiento cedente,
máxime si se tiene en cuenta además que es posible la alteración del citado régimen
legal de reversión (que parece que es lo pretendido por el Ayuntamiento en el presente

cve: BOE-A-2025-10246
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Núm. 124