BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 68455

si se hubiera presentado en su momento en el Registro el testimonio de dicho auto,
hubiera sido sencillo cancelar la inscripción de adjudicación, y no se habría inscrito la
última transmisión en favor de la entidad «Buildingcenter, S.A.U.» tras la liquidación del
fondo. Pero la hoy recurrente no presentó el auto en aquel momento, y sólo acude al
Registro cuando ya está presentado e inscrito el documento de transmisión por
liquidación anticipada del fondo en favor del actual titular registral.
4. La recurrente insiste en que se entre a valorar el hecho de que, a su juicio, tanto
la ejecutante –«Bankia, S.A.», hoy «Caixabank, S. A.»–, como la cesionaria del remate
en la subasta –fondo de titulación–, y la actual titular registral –«Buildingcenter, S.A.U.»–
son la misma persona, o están vinculadas de modo tal que claramente se cumpliría el
principio de tracto y de intervención en el procedimiento de la actual titular (así afirma
que según los datos existentes en la web de «Buildingcenter, S.A.U.», «(…)
Buildingcenter es la sociedad de CaixaBank centrada en la des inversión de la cartera de
inmuebles procedentes del grupo bajo criterios de rigor financiero y maximización del
valor (…)», y que «es público y notorio que se trata de una sociedad perteneciente a
Caixabank. Madrid RMBS IV Fondo de Titulación de Activos, está también claramente y
notoriamente vinculada a Caixabank (…)»; sin embargo, no puede el registrador
extender las consecuencias del sobreseimiento más allá de lo que la propia Audiencia
las ha extendido; los más elementales principios de seguridad jurídica, defensa del titular
inscrito, y desde luego el principio de separación de poderes que rige nuestra
convivencia imponen que en ningún caso sea el registrador, con los muy limitados
elementos probatorios de que dispone, el competente para «levantar el velo» en las
personas jurídicas, competencia ésta que reside en manos exclusivas de los tribunales
de Justicia.
Si la recurrente estima que «Buildingcenter, S.A.U.» se confunde en realidad con el
fondo adjudicatario y con el ejecutante, y que por tanto se le deben extender los efectos
de la decisión de sobreseimiento, deberá solicitar del órgano judicial que decrete sin
ambages esta extensión y que se ordene, en su caso, como medida cautelar mientras se
dicta la resolución judicial oportuna la anotación de la correspondiente demanda en el
Registro.
Es cierto que la legislación hipotecaria no es completamente ajena a la necesidad de
conciliar los rigores del principio del tracto sucesivo con la citada doctrina del
levantamiento del velo, lo que ha dado lugar a la admisión legal de determinados
supuestos de excepción a aquel principio hipotecario, en sentido material y no
meramente formal: uno de estos supuestos es el previsto en el párrafo final del
artículo 20 de la Ley Hipotecaria que, tras establecer que «no podrá tomarse anotación
de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el
titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el
procedimiento», añade a continuación la excepción de que «en los procedimientos
criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer
de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o Tribunal existan indicios
racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar
así en el mandamiento», es decir, este párrafo admite, excepcionalmente, la posibilidad
de anotar, sin cumplir estrictamente con las exigencias del principio de tracto sucesivo;
pero tal supuesto se contempla solo para procesos incardinados en la jurisdicción penal,
en relación con la práctica de asientos provisionales (como son las anotaciones de
embargo preventivo o de prohibición de disponer), y previa decisión motivada del juez o
tribunal competente dentro del propio procedimiento judicial y sujeto a sus garantías
sobre la existencia de «indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos
[bienes] es el imputado», y como tal supuesto excepcional no es susceptible de
interpretación extensiva; otro supuesto en que el legislador ha querido excepcionar la
regla del tracto sucesivo ha sido contemplado en el artículo 170, párrafo sexto, de la Ley
General Tributaria, en la redacción dada por la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de
modificación de la normativa tributaria, que ampara la posibilidad de tomar anotación
preventiva de prohibición de disponer sobre bienes inmuebles de una sociedad, sin

cve: BOE-A-2025-10249
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