Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-11479)
Resolución de 5 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Lucía de Tirajana, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca, por dudas fundadas en la identidad, al haberse presentado en la tramitación del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados, que alega invasión de su finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 7 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 74846
y 15 de diciembre de 2023 y 22 de marzo, 11 de abril, 11 de junio, 10 y 24 de julio
de 2024, 12 de septiembre, 3 y 10 de octubre y 13 de noviembre de 2024.
1. En el presente caso, mediante actas inicial y de cierre, se remite al Registro de la
Propiedad la tramitación de un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, para
lograr la inscripción de la rectificación de superficie de la finca 26.866 del término de
Ingenio, que pasa de 1.986 metros cuadrados a 2.303,93 metros cuadrados y de la
georreferenciación alternativa a la catastral por inexactitud de esta.
2. En la tramitación del expediente se formulan alegaciones contrarias a la
inscripción de la georreferenciación por parte del titular de la finca colindante por el norte,
porque alega que el trazado del lindero norte de la georreferenciación aportada al
expediente solapa parcialmente con su finca, al no respetar la pared de piedra que
delimita ambas propiedades e incluirse en la georreferenciación de la finca objeto del
expediente un camino de acceso existente por el lindero oeste, único punto de entrada a
su propiedad, del que dispone desde tiempo inmemorial, existiendo una valla
delimitadora de dicho camino, que no se ha tenido en cuenta.
3. El notario autorizante notifica esta alegación a los promotores del expediente,
que presentan nuevo informe técnico con nueva georreferenciación alternativa, en la que
la superficie de la finca aumenta, pues pasa de los 2.257,45 metros cuadrados, cuya
inscripción se solicita inicialmente, a 2.303,93, cuya inscripción se solicita finalmente, sin
ajustar el trazado a la pared delimitadora y declarando, con respecto a la servidumbre,
que la superficie del camino es parte del predio sirviente y que la valla no es linde, sino
que trata de impedir la entrada de extraños.
4. El notario autorizante notifica la nueva georreferenciación con el informe al
colindante alegante, que no vuelve a formular alegaciones, una vez transcurrido el plazo,
fijado al efecto por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, contado desde la recepción de la
notificación.
5. El registrador suspende la inscripción porque entiende que debe otorgarse la
escritura de constitución de servidumbre, por acuerdo entre ambos colindantes, para
disipar las dudas en la identidad de la finca, derivadas de la oposición del colindante, que
alega invasión de parte de su finca y que se le impide el acceso a la misma por el
camino que venía utilizando.
6. El notario autorizante interpone recurso, alegando esencialmente que la
constitución de la servidumbre no puede ser impedimento para la inscripción de la
rectificación descriptiva y de la georreferenciación de la finca, pues no obsta a que la
superficie de la finca sea exacta, toda vez que el terreno del camino corresponde al
predio sirviente, que sería la finca objeto del expediente, sin que la misma esté inscrita ni
el alegante haya presentado ningún título que justifique su existencia.
7. Por tanto, procede determinar también en el presente caso, como ha declarado
reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones, como las de 29 de noviembre
de 2023 y 22 de marzo de 2024, si la calificación registral negativa recurrida es o no
ajustada a Derecho, lo que nos ha de conectar con el análisis de los puntos de la
doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de
diciembre de 2023, que son: a) el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas
en la identidad de la finca, que pueden referirse: a que la representación gráfica aportada
coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a
que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio
traslativo u operación de modificación hipotecaria; b) el registrador podrá utilizar, con
carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que disponga; c) dado que
con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de
fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación,
localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente
literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la
coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas
con anterioridad a dicha ley; d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente
presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola
cve: BOE-A-2025-11479
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 137
Sábado 7 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 74846
y 15 de diciembre de 2023 y 22 de marzo, 11 de abril, 11 de junio, 10 y 24 de julio
de 2024, 12 de septiembre, 3 y 10 de octubre y 13 de noviembre de 2024.
1. En el presente caso, mediante actas inicial y de cierre, se remite al Registro de la
Propiedad la tramitación de un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, para
lograr la inscripción de la rectificación de superficie de la finca 26.866 del término de
Ingenio, que pasa de 1.986 metros cuadrados a 2.303,93 metros cuadrados y de la
georreferenciación alternativa a la catastral por inexactitud de esta.
2. En la tramitación del expediente se formulan alegaciones contrarias a la
inscripción de la georreferenciación por parte del titular de la finca colindante por el norte,
porque alega que el trazado del lindero norte de la georreferenciación aportada al
expediente solapa parcialmente con su finca, al no respetar la pared de piedra que
delimita ambas propiedades e incluirse en la georreferenciación de la finca objeto del
expediente un camino de acceso existente por el lindero oeste, único punto de entrada a
su propiedad, del que dispone desde tiempo inmemorial, existiendo una valla
delimitadora de dicho camino, que no se ha tenido en cuenta.
3. El notario autorizante notifica esta alegación a los promotores del expediente,
que presentan nuevo informe técnico con nueva georreferenciación alternativa, en la que
la superficie de la finca aumenta, pues pasa de los 2.257,45 metros cuadrados, cuya
inscripción se solicita inicialmente, a 2.303,93, cuya inscripción se solicita finalmente, sin
ajustar el trazado a la pared delimitadora y declarando, con respecto a la servidumbre,
que la superficie del camino es parte del predio sirviente y que la valla no es linde, sino
que trata de impedir la entrada de extraños.
4. El notario autorizante notifica la nueva georreferenciación con el informe al
colindante alegante, que no vuelve a formular alegaciones, una vez transcurrido el plazo,
fijado al efecto por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, contado desde la recepción de la
notificación.
5. El registrador suspende la inscripción porque entiende que debe otorgarse la
escritura de constitución de servidumbre, por acuerdo entre ambos colindantes, para
disipar las dudas en la identidad de la finca, derivadas de la oposición del colindante, que
alega invasión de parte de su finca y que se le impide el acceso a la misma por el
camino que venía utilizando.
6. El notario autorizante interpone recurso, alegando esencialmente que la
constitución de la servidumbre no puede ser impedimento para la inscripción de la
rectificación descriptiva y de la georreferenciación de la finca, pues no obsta a que la
superficie de la finca sea exacta, toda vez que el terreno del camino corresponde al
predio sirviente, que sería la finca objeto del expediente, sin que la misma esté inscrita ni
el alegante haya presentado ningún título que justifique su existencia.
7. Por tanto, procede determinar también en el presente caso, como ha declarado
reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones, como las de 29 de noviembre
de 2023 y 22 de marzo de 2024, si la calificación registral negativa recurrida es o no
ajustada a Derecho, lo que nos ha de conectar con el análisis de los puntos de la
doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de
diciembre de 2023, que son: a) el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas
en la identidad de la finca, que pueden referirse: a que la representación gráfica aportada
coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a
que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio
traslativo u operación de modificación hipotecaria; b) el registrador podrá utilizar, con
carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que disponga; c) dado que
con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de
fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación,
localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente
literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la
coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas
con anterioridad a dicha ley; d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente
presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola
cve: BOE-A-2025-11479
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Núm. 137
