BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 7 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 74848

registrador un indicio de existencia de operaciones de modificación de entidades
hipotecarias sin acceso registral, declaró que la calificación registral era ajustada a
Derecho, por resultar de éstas circunstancias una alteración del perímetro, forma y
superficie de la finca inscrita, sin que en el acta notarial se hubieran llevado a cabo por
parte del notario pruebas, diligencias o averiguaciones que tuvieran por objetivo disipar
las dudas expuestas por el registrador al tiempo de expedir la certificación. Al contrario,
en el acta lo único que consta es que se han seguido los trámites de notificación
previstos legalmente. En el presente caso, ciertamente, el registrador podría haber
aludido en la certificación inicial a la procedencia de la finca registral objeto del
expediente de una agrupación previa de dos fincas registrales en la que, supuestamente,
debería haberse determinado con cierta precisión, la superficie de la finca, que ahora
aumenta. Pero, esta cuestión está matizada por la existencia de posibles imprecisiones,
también en la inscripción de una agrupación, si el asiento se practicó antes de la entrada
en vigor de la Ley 13/2015, que ya exige que la agrupación se inscriba incorporando al
asiento la georreferenciación de la finca resultante de la agrupación. Pero, lo cierto es
que el registrador no hace referencia a este hecho en la nota de calificación, pero alude
a la existencia de un conflicto en la delimitación de las fincas, entendiendo que el mismo
puede subsanarse si se presenta la escritura de constitución de servidumbre.
10. El error del registrador, en cuanto a la forma de subsanación del defecto, no nos
puede apartar de la cuestión principal que late en el presente supuesto, cual es si hay un
indicio o no de controversia en la delimitación de las fincas, que impide la culminación
con éxito del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. En este punto la regla
sexta, párrafo segundo, del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria es claro y terminante,
cuando dispone: «Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con
expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y
archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el
promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran
opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la
finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante,
en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así
como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá
copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada». Sin
embargo, el notario realiza nuevas diligencias para disipar las dudas de identidad de la
finca, al comunicar la alegación a los promotores del expediente, los cuales sin que
modificar la georreferenciación, en cuanto a la invasión de la finca colindante, reconocen
la existencia de la servidumbre, pero declaran que la misma no afecta a la geometría de
su finca, en tanto que la superficie del paso pertenece al predio sirviente y la valla es una
mera apariencia física, de la que no puede derivarse la realidad jurídica. Al colindante se
le vuelve a notificar, aparentemente la misma o similar georreferenciación, culminando el
notario el expediente al transcurrir el plazo para alegar, desde la recepción de la
notificación, entendiendo que el colindante ya no se opone.
Pero esta forma de proceder no se deduce de lo dispuesto en el artículo 203 antes
citado. Por tanto, la forma de proceder del notario para concluir el expediente es errónea.
Y ello porque el colindante declara que es incorrecta la georreferenciación aportada al
expediente, pues por su lindero norte se inserta parcialmente en la finca de su
propiedad, finca registral número 12.302 del término de Ingenio estando,
«incorrectamente dibujada pues se inserta o encaja parcialmente en la parcela de mi
propiedad, no coincidiendo con la realidad física del terreno, ya que existe una pared de
piedra que delimita ambas fincas y que no se respeta». Dicha situación no se altera con
la posterior alegación del promotor del expediente, que aporta una georreferenciación
que no rectifica dicha invasión y de la que resulta que la superficie de la finca objeto del
expediente es todavía mayor que la de la que provocó la oposición.
11. Por ello, la calificación recurrida sí llega a poner de manifiesto la existencia de
una controversia entre el promotor del expediente y el colindante notificado, que además
es titular registral de la finca colindante, por lo que su alegación merece especial

cve: BOE-A-2025-11479
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Núm. 137