BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 9 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 75561

hay que tener presente que la premisa esencial para determinar la superficie depende
de la adecuada identificación de los linderos, que son los que, en realidad, determinan
la correcta superficie de la finca.
8. Procede por tanto, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en
Resoluciones como las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, analizar si
la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Ello nos ha de
conectar con el análisis de los puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General,
en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son: a) el registrador ha
de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse:
a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base
gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes
inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación
hipotecaria; b) el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las
representaciones gráficas de que disponga; c) dado que con anterioridad a la
Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se
inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y
delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que
puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la
representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a
dicha ley; d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas,
debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de
oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso
el expediente o de impedir que continúe su tramitación, y e) el juicio de identidad de finca
que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios
objetivos y razonados. En el presente caso, procede determinar si se ha respetado,
especialmente, el punto a) de esta doctrina.
9. En el presente caso, procede determinar si es correcta la negativa de la
registradora a tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria puesto que, a
su juicio, lo que se pretende es alterar la realidad física amparada por el folio registral
pues, en realidad, se pretende obtener por la vía de la inscripción de la
georreferenciación de la finca y de su rectificación descriptiva, una inmatriculación de
parte de finca no inscrita y su posterior agrupación a otra inscrita. Como declaró la
Resolución de esta Dirección General de 25 de septiembre de 2024 (vid., por todas),
puede el registrador manifestar sus dudas al inicio del procedimiento, con el fin de evitar
dilaciones y trámites innecesarios; pero, para que las objeciones del registrador,
expuestas al inicio del expediente, puedan impedir la continuación de éste, han de ser de
tal entidad que, previsiblemente, no puedan solventarse durante la tramitación del propio
expediente; de no ser así, el expediente ha de continuar. Todo ello, sin perjuicio de la
calificación que finalmente proceda, a la vista de lo actuado. La Resolución de 10 de
enero de 2023, en un supuesto en el que el registrador se negó a iniciar el expediente
del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, declaró que no está fundada la negativa basada
exclusivamente en la magnitud del exceso y en el hecho de que la finca proviniera de
una segregación (división material en el presente caso); reiterando que sólo se puede
suspender la iniciación del procedimiento cuando de manera palmaria y evidente resulta
improcedente. Pero, en la de 28 de octubre de 2022 declaró que es motivo suficiente
para denegar la iniciación del expediente el hecho de que con la representación gráfica
aportada lo que realmente pretende el promotor es encubrir una agrupación de la finca
afectada, procedente de una segregación, con la finca resto de procedencia; de ahí que,
añade, en un caso como el debatido la tramitación del expediente con notificación a
colindantes nada añadiría, pues estos, al no ver afectada su finca, nada objetarían.
10. La registradora alega que se está encubriendo un acto jurídico de
inmatriculación y otro acto de modificación de entidad hipotecaria, que es uno de los
motivos que puede alegar para expresar sus dudas en la identidad de la finca, como ha
declarado esta Dirección General en reiteradas Resoluciones, como la de 10 de octubre
de 2024 (vid., por todas). Y como declararon las Resoluciones de 15 de junio de 2020 o

cve: BOE-A-2025-11579
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Núm. 138