BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 9 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 75562

la de 23 de febrero de 2023, no puede objetar el registrador, como único motivo para
rechazar la inscripción, el hecho de existir una diferencia desproporcionada entre la
superficie inscrita y la que se pretende inscribir, sin expresar además algún motivo como
causa de esa desproporción como es el posible encubrimiento de negocios traslativos o
de modificación de entidades hipotecarias. En la Resolución de 26 de junio de 2019
declaró que están debidamente fundadas y, por tanto, justifican la negativa a inscribir, las
objeciones del registrador fundadas, de un lado, en la gran desproporción entre la cabida
inscrita y la que ahora se pretende registrar, y de otro en las alteraciones en el perímetro
y superficie catastral de la finca; circunstancias que, a juicio de la Dirección General,
denotan un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante, revelando
la intención de aplicar al folio registral tal superficie colindante, con encubrimiento de un
negocio de modificación de entidad hipotecaria.
11. La cuestión central a determinar en el presente supuesto es si, analizadas las
circunstancias del caso, puede llegarse con la tramitación del expediente a disipar las
dudas en la identidad de la finca que tiene la registradora, fundadas en la enorme
desproporción de la magnitud superficial y en la existencia previa de una división
material, acto que origina la finca objeto del expediente y de la existencia de otras
segregaciones previas de una misma finca matriz. Ciertamente, en el presente caso,
existen imprecisiones en la descripción literaria de la finca inscrita que pueden dificultar
su exacta ubicación a la hora de admitir o no la inscripción de una representación gráfica
georreferenciada. Como ha declarado esta Dirección General en Resoluciones como la
de 11 de julio de 2022 (vid., por todas), dado que con anterioridad a la Ley 13/2015,
de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que fuera exigible la
inscripción de su georreferenciación, la ubicación, localización y delimitación física de las
fincas se limitaba a una descripción meramente literaria, ello hoy puede conllevar una
cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la georreferenciación
aportada con fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma. Pero, la Resolución
de 18 de septiembre de 2024 añadió que esta doctrina no obsta para que, aun sin
georreferenciación ni referencia catastral inscritas, pueda haber datos descriptivos
inscritos que sí permitan, al menos, ubicar geográficamente la finca, aunque no la
delimiten con precisión. Así puede ocurrir, por ejemplo, como declaró la Resolución
de 16 de mayo de 2024, cuando una finca tiene algún lindero llamado «fijo», es decir,
que no se limita a expresar el nombre del propietario colindante, sino que hace
referencia a un accidente físico que opera como lindero mismo y cuando en la finca
conste declarada una determinada edificación, cuya ubicación en el terreno es
contrastable, de modo que la finca en la que consta inscrita tal edificación tendrá la
ubicación que ésta tenga.
12. En el presente caso, no consta inscrita la referencia catastral, no hay dirección,
y es de escasa precisión descriptiva la referencia a un tendejón dentro de la superficie de
la finca, que consta en el asiento. Dicha expresión, de origen asturiano, viene a
traducirse como cobertizo, de superficie variable. Sin embargo, existe cierta coincidencia
en los linderos. Ahí radica la diferencia con el supuesto de hecho resuelto por la
Resolución de 4 de marzo de 2025, donde el propietario de dos fincas una inscrita y otra
no, pretende alterar el lindero sur de la inscrita, que es una senda, por el lindero sur de la
porción no inscrita, que es un camino público, afirmando que es el mismo. En ese caso,
la notificación a colindante no hubiera aportado nada, puesto que el único colindantes
afectado era el propietario de las dos fincas, que lógicamente no se hubiera opuesto. En
el presente caso, hay una duda razonable sobre la posible alteración de uno de los
linderos registrales. Debe precisarse si el lindero registral oeste de don F. Z. y el este,
otra finca procedente de la misma matriz coinciden con las parcelas catastrales que se
indican en la instancia calificada. Esa es la cuestión clave para determinar que no se
está alterando la realidad física amparada por el folio registral y de que no se pretende
englobar en la georreferenciación alternativa aportada la superficie del terreno
correspondiente a la otra finca de la división, teniendo presente que existe en la realidad
física una franja de terreno que no está dada de alta en el Catastro.

cve: BOE-A-2025-11579
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Núm. 138