BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 9 de junio de 2025

Sec. III. Pág. 75583

En esa línea, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014 ya
entendió que, en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento
de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la
comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las Sentencias de 20 de octubre
de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la
realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar
de manera expresa. Además, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre
de 2011 declaró, como doctrina jurisprudencial, que las limitaciones o prohibiciones
referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada
exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Por lo demás, a fin de
tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
Existe, por tanto, plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un
inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no
pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como
consideren más adecuado. Eso sí, a no ser que este uso esté legalmente prohibido, o
que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha
propiedad horizontal, su título constitutivo, o su regulación estatutaria; como ponen de
relieve las Sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 entre otras.
4. Es también criterio general que la interpretación de las limitaciones debe ser
siempre de carácter restrictivo, como cualquier limitación del derecho de propiedad,
siendo clara y constante la jurisprudencia al respecto (cfr. Sentencias de 6 y 7 de febrero
de 1989, 24 de julio de 1992, 21 de abril de 1997 y 29 de febrero de 2000); doctrina
posteriormente ratificada por la Sentencia del Alto Tribunal de 5 de mayo de 2015.
Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero 2024, antes
citada, se ocupó del sentido de una norma estatutaria que establecía la prohibición de:
«Cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente,
transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios,
academias, “hospederías”, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral
por la Ley».
En la citada Sentencia del Alto Tribunal, el argumento del recurso se fundaba en una
interpretación literal de la norma estatutaria, conforme a la cual comoquiera que no está
prohibida expresamente la explotación de las viviendas particulares para uso turístico,
entonces dicha actividad empresarial era legítima, independientemente de lo que
disponga el artículo 9.1 de los estatutos del caso concreto. En definitiva, se entendía que
lo no excluido, está permitido. Además, el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, al excluir el uso de la vivienda como arrendamiento, caracteriza dicha actividad
empresarial como: «La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción,
y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico,
derivado de su normativa sectorial turística».
Las sentencias dictadas en primera y segunda instancia interpretaron que los
estatutos vedaban el destino de las viviendas al uso turístico, mediante la utilización de
un persuasivo conjunto argumental, conforme al cual la prohibición estatutaria del
destino a «hospederías» proscribe la actividad desempeñada por la sociedad
demandada; puesto que si hospedería, según la Real Academia Española, es una «casa
destinada al alojamiento de visitantes o viandantes, establecida por personas
particulares, institutos o empresas», dentro de su contenido semántico tendría cabida la
actividad de la demandada por la existencia de identidad de razón. Y declaró el Tribunal
Supremo en la citada Sentencia: «Dicha interpretación no la podemos considerar
errónea o extensiva, contraria la finalidad pretendida, cuando el propio
Decreto 101/2018, de 3 de julio, del País Vasco, con referencia a la Ley 13/2016, de 28
de julio, de Turismo de dicha comunidad autónoma, -que si bien no es aplicable al
presente caso-, anuncia, como una de las novedades en la ordenación del sector, la
regulación del alojamiento en viviendas particulares, y configura a las viviendas y las

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