Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-11581)
Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subrogación activa de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 138
Lunes 9 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 75574
III
Contra la anterior nota de calificación, don Vicente Martorell García, notario de
Oviedo, interpuso recurso el día 25 de febrero de 2025 mediante escrito en el que, en
síntesis, alegaba lo siguiente:
Primero. (…)
Segundo. En lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que
garantice los intereses ordinarios y de demora que se puedan devengar por uno u otro
concepto y dentro de los límites legales imperativos (artículo 114.2.º y.3.º de la Ley
Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario) opera la libertad de pacto, la cual puede
ejercitarse, bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, bien
fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, bien
señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan
que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de
uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide
que la garantía hipotecaria sólo garantice parte de la obligación principal (artículos 1255
y 1826 del Código Civil).
En realidad, los intereses ordinarios y moratorios pactados sólo vinculan su
determinación a efectos hipotecarios en cuanto que, por aplicación de la accesoriedad
de la hipoteca, ésta en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan
devengar en el plano obligacional, pero por lo demás los contratantes son libres de
garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos y ello,
independientemente en cuanto a ambos tipos de interés.
En cuanto a la cobertura de los intereses de demora, la naturaleza indemnizatoria de
los intereses moratorios, que por su propia naturaleza son superiores a los ordinarios,
opera en al ámbito obligacional y en nada condiciona, la cuantía de la respectiva
garantía; sin que el hecho de que se haya previsto el referido margen de tres puntos
porcentuales para, mediante su adición al tipo de los intereses ordinarios, calcular el
importe de los intereses de demora devengados, implique que ese mismo margen deba
emplearse cuando de los tipos máximos a efectos meramente hipotecarios se trata (vid.
Resoluciones de 28 de mayo de 2014, 25 de enero de 2017 y 21 de marzo de 2017).
En conclusión, no siempre el mantenimiento de la cifra de responsabilidad
hipotecaria, al novar el préstamo hipotecario en materia de interés, significará una
vulneración de las exigencias de claridad y precisión en el contenido de los asientos
registrales. Ahora bien, siempre habrán de respetarse los límites legales imperativos.
En el caso que nos ocupa, se pasa de un tipo variable a uno fijo, manteniendo la
cantidad fija alzada por responsabilidad hipotecaria. En principio, al ser una cantidad
alzada, no necesariamente debe ser modificada en la novación, salvo que, al
mantenerse la cifra de responsabilidad hipotecaria, se infrinja el límite máximo
establecido en el artículo 220 del Reglamento Hipotecario, trasunto del 114 de la Ley
Hipotecaria, según el cual “cuando se fije en la escritura una cantidad global para
responder del pago de intereses, no podrá exceder del importe correspondiente a cinco
anualidades”.
Aplicado al caso concreto, si las cifras de responsabilidad hipotecaria inicialmente
fijada por intereses ordinarios y de demora han quedado por encima del correspondiente
a cinco anualidades, tendría razón la registradora al señalar que existen discrepancias
entre los términos que definen la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de
la hipoteca, vulnerándose las exigencias de claridad y precisión en el contenido de los
asientos registrales (artículo 12 de la Ley Hipotecaria).
Pero lo cierto es que tal como está formulada la nota de calificación, de manera
genérica y sin concretar si éste es o no el problema que se plantea, no puede ser
mantenida. El principio constitucional de tutela efectiva tiene como consecuencia el de
contradicción, de manera que el interesado en la inscripción, afectado por la nota de
cve: BOE-A-2025-11581
Verificable en https://www.boe.es
«Fundamentos de Derecho
Núm. 138
Lunes 9 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 75574
III
Contra la anterior nota de calificación, don Vicente Martorell García, notario de
Oviedo, interpuso recurso el día 25 de febrero de 2025 mediante escrito en el que, en
síntesis, alegaba lo siguiente:
Primero. (…)
Segundo. En lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que
garantice los intereses ordinarios y de demora que se puedan devengar por uno u otro
concepto y dentro de los límites legales imperativos (artículo 114.2.º y.3.º de la Ley
Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario) opera la libertad de pacto, la cual puede
ejercitarse, bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, bien
fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, bien
señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan
que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de
uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide
que la garantía hipotecaria sólo garantice parte de la obligación principal (artículos 1255
y 1826 del Código Civil).
En realidad, los intereses ordinarios y moratorios pactados sólo vinculan su
determinación a efectos hipotecarios en cuanto que, por aplicación de la accesoriedad
de la hipoteca, ésta en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan
devengar en el plano obligacional, pero por lo demás los contratantes son libres de
garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos y ello,
independientemente en cuanto a ambos tipos de interés.
En cuanto a la cobertura de los intereses de demora, la naturaleza indemnizatoria de
los intereses moratorios, que por su propia naturaleza son superiores a los ordinarios,
opera en al ámbito obligacional y en nada condiciona, la cuantía de la respectiva
garantía; sin que el hecho de que se haya previsto el referido margen de tres puntos
porcentuales para, mediante su adición al tipo de los intereses ordinarios, calcular el
importe de los intereses de demora devengados, implique que ese mismo margen deba
emplearse cuando de los tipos máximos a efectos meramente hipotecarios se trata (vid.
Resoluciones de 28 de mayo de 2014, 25 de enero de 2017 y 21 de marzo de 2017).
En conclusión, no siempre el mantenimiento de la cifra de responsabilidad
hipotecaria, al novar el préstamo hipotecario en materia de interés, significará una
vulneración de las exigencias de claridad y precisión en el contenido de los asientos
registrales. Ahora bien, siempre habrán de respetarse los límites legales imperativos.
En el caso que nos ocupa, se pasa de un tipo variable a uno fijo, manteniendo la
cantidad fija alzada por responsabilidad hipotecaria. En principio, al ser una cantidad
alzada, no necesariamente debe ser modificada en la novación, salvo que, al
mantenerse la cifra de responsabilidad hipotecaria, se infrinja el límite máximo
establecido en el artículo 220 del Reglamento Hipotecario, trasunto del 114 de la Ley
Hipotecaria, según el cual “cuando se fije en la escritura una cantidad global para
responder del pago de intereses, no podrá exceder del importe correspondiente a cinco
anualidades”.
Aplicado al caso concreto, si las cifras de responsabilidad hipotecaria inicialmente
fijada por intereses ordinarios y de demora han quedado por encima del correspondiente
a cinco anualidades, tendría razón la registradora al señalar que existen discrepancias
entre los términos que definen la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de
la hipoteca, vulnerándose las exigencias de claridad y precisión en el contenido de los
asientos registrales (artículo 12 de la Ley Hipotecaria).
Pero lo cierto es que tal como está formulada la nota de calificación, de manera
genérica y sin concretar si éste es o no el problema que se plantea, no puede ser
mantenida. El principio constitucional de tutela efectiva tiene como consecuencia el de
contradicción, de manera que el interesado en la inscripción, afectado por la nota de
cve: BOE-A-2025-11581
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