Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-11581)
Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subrogación activa de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 9 de junio de 2025
Sec. III. Pág. 75576
registrales, siempre que se respeten los límites legales imperativos; que la nota de
calificación está puesta de manera genérica y sin concretar si éste es o no el problema
que se plantea.
2. Este Centro Directivo, en algunas ocasiones, ya manifestó que el carácter
accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado (cfr. artículos 104 de la Ley
Hipotecaria y 1857 del Código Civil) implica la imposibilidad de discrepancia entre los
términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la
hipoteca en cuanto al crédito (cfr. artículos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria), de modo que no
cabe que la cobertura hipotecaria por interés tras la novación quede definida por
referencia a un tipo de interés distinto del estipulado, vulnerándose con ello la exigencia
de claridad y precisión en el contenido de los asientos registrales, dada la
transcendencia «erga omnes» de sus pronunciamientos (véase Resolución de 5 de
noviembre de 1999).
3. Pero también es cierto, como también ha reiterado este Centro directivo, que en
lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses
ordinarios y de demora que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los
límites legales imperativos (cfr. artículos 114.2.º y.3.º de la Ley Hipotecaria y 220 del
Reglamento Hipotecario) opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien no
garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, bien fijando una
cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, bien señalando un tipo
máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar
ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro
tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide que la
garantía hipotecaria sólo garantice parte de la obligación principal (cfr. artículos 1255
y 1826 del Código Civil).
Debe también tenerse en cuenta respecto de los intereses ordinarios y moratorios
objeto de la garantía que, por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, ésta en
ningún caso podrá garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano
obligacional; pero por lo demás los contratantes son libres de garantizar los intereses de
manera plena o parcial o no garantizarlos, y ello independientemente en cuanto a ambos
tipos de interés.
4. En cuanto a la cobertura de los intereses de demora, la naturaleza
indemnizatoria de estos, que por su propia naturaleza son superiores a los ordinarios,
opera en al ámbito obligacional y en nada condiciona la cuantía de la respectiva
garantía; sin que el hecho de que se haya previsto el referido margen de tres puntos
porcentuales para, mediante su adición al tipo de los intereses ordinarios, calcular el
importe de los intereses de demora devengados, implique que ese mismo margen deba
emplearse cuando de los tipos máximos a efectos meramente hipotecarios se trata (vid.
Resoluciones de 28 de mayo de 2014, 25 de enero de 2017 y 21 de marzo de 2017).
5. En conclusión, no siempre el mantenimiento de la cifra de responsabilidad
hipotecaria, al novar el préstamo hipotecario en materia de interés, significará una
vulneración de las exigencias de claridad y precisión en el contenido de los asientos
registrales. Ahora bien, siempre habrán de respetarse los límites legales imperativos.
6. En el presente supuesto, se pasa de un tipo variable a uno fijo, manteniendo la
cantidad fija alzada por responsabilidad hipotecaria. En principio, al ser una cantidad
alzada, no necesariamente debe ser modificada en la novación, salvo que, al
mantenerse la cifra de responsabilidad hipotecaria, se infrinja el límite máximo
establecido en el artículo 220 del Reglamento Hipotecario, trasunto del 114 de la Ley
Hipotecaria, según el cual «cuando se fije en la escritura una cantidad global para
responder del pago de intereses, no podrá exceder del importe correspondiente a cinco
anualidades».
Como bien alega el notario recurrente, aplicado al caso concreto, si las cifras de
responsabilidad hipotecaria inicialmente fijada por intereses ordinarios y de demora han
quedado por encima del correspondiente a cinco anualidades, tendría razón la
registradora al señalar que existen discrepancias entre los términos que definen la
cve: BOE-A-2025-11581
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Núm. 138
Lunes 9 de junio de 2025
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registrales, siempre que se respeten los límites legales imperativos; que la nota de
calificación está puesta de manera genérica y sin concretar si éste es o no el problema
que se plantea.
2. Este Centro Directivo, en algunas ocasiones, ya manifestó que el carácter
accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado (cfr. artículos 104 de la Ley
Hipotecaria y 1857 del Código Civil) implica la imposibilidad de discrepancia entre los
términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la
hipoteca en cuanto al crédito (cfr. artículos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria), de modo que no
cabe que la cobertura hipotecaria por interés tras la novación quede definida por
referencia a un tipo de interés distinto del estipulado, vulnerándose con ello la exigencia
de claridad y precisión en el contenido de los asientos registrales, dada la
transcendencia «erga omnes» de sus pronunciamientos (véase Resolución de 5 de
noviembre de 1999).
3. Pero también es cierto, como también ha reiterado este Centro directivo, que en
lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses
ordinarios y de demora que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los
límites legales imperativos (cfr. artículos 114.2.º y.3.º de la Ley Hipotecaria y 220 del
Reglamento Hipotecario) opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien no
garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, bien fijando una
cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, bien señalando un tipo
máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar
ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro
tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide que la
garantía hipotecaria sólo garantice parte de la obligación principal (cfr. artículos 1255
y 1826 del Código Civil).
Debe también tenerse en cuenta respecto de los intereses ordinarios y moratorios
objeto de la garantía que, por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, ésta en
ningún caso podrá garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano
obligacional; pero por lo demás los contratantes son libres de garantizar los intereses de
manera plena o parcial o no garantizarlos, y ello independientemente en cuanto a ambos
tipos de interés.
4. En cuanto a la cobertura de los intereses de demora, la naturaleza
indemnizatoria de estos, que por su propia naturaleza son superiores a los ordinarios,
opera en al ámbito obligacional y en nada condiciona la cuantía de la respectiva
garantía; sin que el hecho de que se haya previsto el referido margen de tres puntos
porcentuales para, mediante su adición al tipo de los intereses ordinarios, calcular el
importe de los intereses de demora devengados, implique que ese mismo margen deba
emplearse cuando de los tipos máximos a efectos meramente hipotecarios se trata (vid.
Resoluciones de 28 de mayo de 2014, 25 de enero de 2017 y 21 de marzo de 2017).
5. En conclusión, no siempre el mantenimiento de la cifra de responsabilidad
hipotecaria, al novar el préstamo hipotecario en materia de interés, significará una
vulneración de las exigencias de claridad y precisión en el contenido de los asientos
registrales. Ahora bien, siempre habrán de respetarse los límites legales imperativos.
6. En el presente supuesto, se pasa de un tipo variable a uno fijo, manteniendo la
cantidad fija alzada por responsabilidad hipotecaria. En principio, al ser una cantidad
alzada, no necesariamente debe ser modificada en la novación, salvo que, al
mantenerse la cifra de responsabilidad hipotecaria, se infrinja el límite máximo
establecido en el artículo 220 del Reglamento Hipotecario, trasunto del 114 de la Ley
Hipotecaria, según el cual «cuando se fije en la escritura una cantidad global para
responder del pago de intereses, no podrá exceder del importe correspondiente a cinco
anualidades».
Como bien alega el notario recurrente, aplicado al caso concreto, si las cifras de
responsabilidad hipotecaria inicialmente fijada por intereses ordinarios y de demora han
quedado por encima del correspondiente a cinco anualidades, tendría razón la
registradora al señalar que existen discrepancias entre los términos que definen la
cve: BOE-A-2025-11581
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