Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-9688)
Resolución de 26 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de comunidad previa constitución de régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 16 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 63915
supuestos distintos: los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de
propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación el régimen de la
Ley de Propiedad Horizontal (artículo 24 de la LPH): están integrados por parcelas
independientes (el suelo y el vuelo es privativo), y sólo tienen en común los elementos
accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados “ob rem”; y la Propiedad
Horizontal Tumbada propiamente dicha, que sí que tiene la naturaleza y es una
verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las
fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el
suelo, vuelo y la unidad de la finca.
Por tanto, mientras en los complejos inmobiliarios se produce la formación de fincas,
que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto
de propiedad totalmente separada, a las que se vincula en comunidad ob rem otros
elementos, en la propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el
momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le
sirve de soporte, no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni
derecho privativo alguno sobre el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el
inmueble es común en su totalidad.
Como razona la resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado,
de 10 de diciembre de 2003 (BOE 13 enero 2004), “... bajo el calificativo de ‘tumbada’
que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a
ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y
físicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien
auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento común y a las que se
adjetivan como tumbadas tan solo en razón de la distribución de los elementos que la
integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo
plano horizontal (...) Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea
tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho
de vuelo– que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay
división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación
pues no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación
necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones
urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. La asignación del uso singular o privativo
de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el
caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcción,
no altera esa unidad”.
Ciertamente, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos casos
situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal
tumbada se pueden esconder auténticas segregaciones o divisiones de terreno,
proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de
propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común».
4. En el caso del presente expediente debe atenderse a las condiciones concretas
en las que se configura la división horizontal para analizar si puede o no equipararse a
una parcelación.
En primer lugar, debe advertirse que a cada uno de los elementos privativos se le
atribuye el uso exclusivo y excluyente de una determinada parcela de terreno en la que
se ubica la edificación.
La suma de las superficies de dichas parcelas agota la totalidad de la superficie total
de la finca. Por tanto, no resta ninguna superficie de suelo que tenga la naturaleza de
común según resulta de la propia descripción de los elementos privativos contenida en el
título en relación a sus linderos y a la propia certificación catastral descriptiva y gráfica
protocolizada.
En segundo lugar, en las normas que rigen la propiedad horizontal se describen como
elementos comunes exclusivamente «los señalados» en los preceptos legales reguladores
de la propiedad horizontal, sin describir ningún espacio como elemento común.
cve: BOE-A-2025-9688
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 118
Viernes 16 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 63915
supuestos distintos: los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de
propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación el régimen de la
Ley de Propiedad Horizontal (artículo 24 de la LPH): están integrados por parcelas
independientes (el suelo y el vuelo es privativo), y sólo tienen en común los elementos
accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados “ob rem”; y la Propiedad
Horizontal Tumbada propiamente dicha, que sí que tiene la naturaleza y es una
verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las
fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el
suelo, vuelo y la unidad de la finca.
Por tanto, mientras en los complejos inmobiliarios se produce la formación de fincas,
que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto
de propiedad totalmente separada, a las que se vincula en comunidad ob rem otros
elementos, en la propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el
momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le
sirve de soporte, no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni
derecho privativo alguno sobre el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el
inmueble es común en su totalidad.
Como razona la resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado,
de 10 de diciembre de 2003 (BOE 13 enero 2004), “... bajo el calificativo de ‘tumbada’
que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a
ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y
físicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien
auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento común y a las que se
adjetivan como tumbadas tan solo en razón de la distribución de los elementos que la
integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo
plano horizontal (...) Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea
tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho
de vuelo– que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay
división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación
pues no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación
necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones
urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. La asignación del uso singular o privativo
de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el
caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcción,
no altera esa unidad”.
Ciertamente, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos casos
situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal
tumbada se pueden esconder auténticas segregaciones o divisiones de terreno,
proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de
propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común».
4. En el caso del presente expediente debe atenderse a las condiciones concretas
en las que se configura la división horizontal para analizar si puede o no equipararse a
una parcelación.
En primer lugar, debe advertirse que a cada uno de los elementos privativos se le
atribuye el uso exclusivo y excluyente de una determinada parcela de terreno en la que
se ubica la edificación.
La suma de las superficies de dichas parcelas agota la totalidad de la superficie total
de la finca. Por tanto, no resta ninguna superficie de suelo que tenga la naturaleza de
común según resulta de la propia descripción de los elementos privativos contenida en el
título en relación a sus linderos y a la propia certificación catastral descriptiva y gráfica
protocolizada.
En segundo lugar, en las normas que rigen la propiedad horizontal se describen como
elementos comunes exclusivamente «los señalados» en los preceptos legales reguladores
de la propiedad horizontal, sin describir ningún espacio como elemento común.
cve: BOE-A-2025-9688
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 118
