BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 16 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 63914

que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de
uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acción, participación
u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso
individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del
apartado 1, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda
excluir tal aplicación. Para estos actos, se requerirá la correspondiente licencia
urbanística, debiendo condicionarse resolutoriamente al cumplimiento de las previsiones
fijadas en el instrumento de ordenación urbanística o, en su caso, aquellas que
garanticen la no inducción a la formación de nuevos asentamientos. Igualmente, tendrán
la consideración de actos reveladores de posible parcelación urbanística, la transmisión
intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo rústico, cuando a cada
uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor
de las fijadas en el Reglamento y en la ordenación territorial y urbanística vigente, como
parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del
inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa
enajenada. El mismo régimen se aplicará a las transmisiones de acciones,
participaciones u otros derechos societarios que produzcan el mismo resultado, así como
a las divisiones horizontales».
3. Como ha señalado en otras ocasiones este Centro Directivo –vid. Resoluciones
citadas en los «Vistos»–, la división horizontal de un inmueble no implica por sí misma un
acto de parcelación que suponga la división de terrenos en dos o más lotes a fin de su
edificación ni tampoco de segregación u otros actos de división de terrenos, pues el
régimen de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil
parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos
esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional
de la finca total sobre la que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del
terreno toda vez que no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la
edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las
infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos.
Así resulta también del artículo 26.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que «la
constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre
que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la
ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público,
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a
los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del
artículo 18».
No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo
de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a
la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran
recogidos en el apartado 2 de este mismo artículo, y que sólo son posibles si reúnen las
características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y
urbanística, ni dándose los supuestos de excepción previstos en la misma norma
transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso
público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que
permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
Sin embargo, en línea con las Resoluciones citadas –cfr. Resolución de 20 de julio
de 2020–, si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar
equiparada a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la
unidad jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a
efectos registrales la oportuna licencia urbanística.
En este sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 21 de
diciembre de 2012 señala «la propiedad horizontal tumbada suele englobar dos

cve: BOE-A-2025-9688
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Núm. 118