BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 16 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 63908

ordenación urbanística o, en su caso, aquellas que garanticen la no inducción a la
formación de nuevos asentamientos.
Igualmente, tendrán la consideración de actos reveladores de posible parcelación
urbanística, la transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como
suelo rústico, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de
superficie inferior a la mayor de las fijadas en el Reglamento y en la ordenación territorial
y urbanística vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de
aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que
represente cada cuota indivisa enajenada. El mismo régimen se aplicará a las
transmisiones de acciones, participaciones u otros derechos societarios que produzcan
el mismo resultado, así como a las divisiones horizontales.
En este caso, la división horizontal realizada da lugar a dos elementos
independientes descritos como viviendas unifamiliares, cada uno de ellas con salida
independiente a la vía pública, lo que se asimila claramente a una parcelación ya que la
configuración jurídica adoptada supone constituir realmente dos entidades con
autonomía tal que pueden ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y
absolutamente independientes entre sí, lo que sin duda es equiparable a un
fraccionamiento de suelo (Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública de 25 abril y 1 de junio de 2018).
Tal y como señaló la resolución de la Dirección General de 13 de julio de 2015, es
manifiesto que la intención de la norma es absolutamente coincidente con la
comprendida en el artículo 17.6 de la Ley de suelo (actual 26.6) por lo que sólo cuando
exista una operación jurídica de la que resulte, directa o indirectamente, el
fraccionamiento del suelo o de sus usos estará justificada la exigencia de licencia como
instrumento de control de la legalidad urbanística por parte de la Administración.
Es doctrina del Centro Directivo, anterior citado, recogida en resolución de 12 de julio
de 2022, que es lo que ocurre en el presente caso donde la distribución del uso del suelo
común que se estipula agota la totalidad de la parcela sin que quede ningún espacio
considerado de utilización comunitaria, lo que sumado a la existencia de puntos de salida
a la vía pública de carácter independiente permiten afirmar que de modo indirecto se
está dividiendo la finca de forma incompatible con la naturaleza común del suelo y la
propiedad horizontal”.
2.º Dispone el artículo 78 del RD 1093/1997 que “los Registradores de la Propiedad
exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el
otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable,
o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente
en el documento”. Esta exigencia también deriva del artículo 26.2 de la Ley de Suelo.
El citado artículo 91 de la Ley 7/2021 de Andalucía en su apartado 4 dispone “No
podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de
parcelación, segregación o división sin la aportación de la preceptiva licencia o acto que
integre el control previo municipal que incorpore la georreferenciación precisa, que los
titulares de las Notarías deberán testimoniar en la escritura correspondiente” y en el
apartado 6 que “Para las inscripciones de parcelación, segregación o división, los
Registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en los apartados
precedentes, en los términos previstos en la legislación básica estatal”.
3.º En cuanto a la posibilidad de admitir la antigüedad de la parcelación aplicando
por analogía el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, es constante y reiterada la doctrina de la
antes citada Dirección General que “para inscribir escrituras públicas de división o
segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley de
Suelo estatal –norma registral temporalmente aplicable– la oportuna licencia o
declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad
acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo
habilitante de la inscripción, la declaración administrativa del transcurso de los plazos de
restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a
la respectiva normativa de aplicación, procediendo entonces la aplicación analógica del

cve: BOE-A-2025-9688
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Núm. 118