BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 16 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 63911

En definitiva, el registro, tal y como describe la finca, ya pública una división
horizontal tumbada sobre la edificación, a la que se le aplica la Ley de Propiedad
Horizontal independientemente de que exista o no título constitutivo, tal como señala el
artículo 2 de la propia ley. Por ello resulta absurdo denegar la inscripción de una escritura
que simplemente se limita a calificar jurídicamente la situación de hecho publicada
registralmente, esto es, una escritura que se limita a llamar a las cosas por su nombre.
Sentado lo anterior, entiende el registrador que la situación del inmueble, que, insisto,
ya pública el Registro, supone “claramente a una parcelación”, en cuanto implica un
fraccionamiento del suelo, configurándose como una suerte de “complejo inmobiliario
privado” al que es aplicable el artículo 26 de la Ley del Suelo y el 91 de la ley
andaluza 7/2021, que exigen autorización o pronunciamiento expreso de la administración.
Por el contrario, el notario que suscribe, entiende que no existe en ningún caso
parcelación o fraccionamiento del suelo, sino simplemente una propiedad horizontal
propiamente dicha de una sola edificación que se asienta sobre una sola parcela, con la
peculiaridad de que es tumbada, pues los dos elementos independientes se superponen
en un plano vertical en vez de horizontal. En consecuencia, aplicándose analógicamente
el art. 28.4 de la Ley del Suelo, basta acreditar que la edificación lleva ya dividida
horizontalmente el tiempo que ha de transcurrir para que prescriban las acciones
tendentes al restablecimiento de la legalidad. Dicha antigüedad de la división, en nuestro
caso, no hace falta acreditarla mediante mecanismos externos: resulta del propio
Registro de la Propiedad, que lleva publicando la misma más de 15 años.
Como dice la DG entre otras en resolución de 10 de junio de 2024, “mientras en los
complejos inmobiliarios se produce la formación de fincas, que pasan a ser elementos
privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente
separada, a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, en la propiedad
horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene
la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no hay
división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre
el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es común en su totalidad.
En nuestro caso, no resultan espacios de suelo o parcelas independientes con
construcciones autónomas una de la otra, sino una sola parcela en la que se asienta una
sola edificación, que en vez de dividirse hacia arriba se divide hacia los lados, lo cual no
implica en absoluto fraccionar el suelo, como tampoco se fracciona cuando la planta baja
de una propiedad horizontal ordinaria tiene varios elementos independientes. No cabe
concluir sin más que por el hecho de dividir de forma vertical en vez de horizontal hay
fraccionamiento del suelo. No toda división horizontal tumbada implica parcelación.
Como ha señalado la DG en resoluciones de 21 de enero de 2014 y 10 de
septiembre de 2018 “bajo el calificativo de ‘tumbada’ que se aplica a la propiedad
horizontal suelen cobijarse –indebidamente–, situaciones que responden a ambos tipos,
el de complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente
independientes, pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas
propiedades horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye
dicho adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que
no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano
horizontal. La formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un
complejo inmobiliario en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad
totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que
pueden ser también porciones de suelo cómo otras parcelas o viales, evidentemente ha
de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la
correspondiente licencia (…)
Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde
el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le
sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior, pues no hay división o
fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación, pues no
hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente

cve: BOE-A-2025-9688
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Núm. 118