Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-9688)
Resolución de 26 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de comunidad previa constitución de régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 16 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 63912
amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas
cometidas–, superficie o linderos”.
Por último, en la misma línea, la reciente Resolución de 1 de octubre de 2024 de
la DG diferencia entre “los actos edificatorios, sean en la misma planta o en nuevas
plantas, aun cuando supongan el cambio de vivienda unifamiliar a colectiva o el aumento
de elementos de uso independiente, de los actos de división afectantes al suelo. A los
primeros le es aplicable el régimen del artículo 28.4 para justificar en su caso la no
exigencia de licencia a efectos de inscripción, dada la realidad fáctica que presenta la
edificación existente, debidamente acreditada, que por sí demuestra la no ejecución de
medidas de restablecimiento de legalidad urbanística; más, a los segundos, en cuanto
supuesto parcelatorio distinto al comprendido en dicho precepto, le resulta aplicable el
régimen del artículo 26 de la misma Ley estatal en cuanto a la exigencia en todo caso de
título administrativo habilitante de la inscripción”.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación el
día 23 de enero de 2025, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente a
este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396 del Código Civil; 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana; 91 y 137 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la
sostenibilidad del territorio de Andalucía; 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio,
por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de
la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de
Naturaleza Urbanística; 139 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se
aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la
sostenibilidad del territorio de Andalucía; la Resoluciones de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 25, 30 y 31 de mayo de 2005, 3 de diciembre de 2009, 12
de septiembre de 2011, 17 de octubre de 2014, 2 de agosto de 2017 y 19 de febrero, 25
de abril y 1 de junio de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública 20 de julio de 2020, 6 de febrero de 2023 y 24 de abril de 2024.
1. El presente expediente tiene por objeto determinar si resulta necesaria la
obtención de licencia municipal para la constitución de un régimen de propiedad
horizontal respecto de una obra ya declarada registralmente, mediante la creación de
dos elementos privativos sin configurar más elemento común del régimen que el propio
suelo.
La finca matriz, registral 11.289 de Casariche, se encuentra registralmente descrita
como: «Urbana: edificio situado en Casariche, en su calle (…), señalada con el numero
(…) de gobierno, que ocupa un solar con una superficie de ciento cuarenta y tres metros
y sesenta y dos decímetros cuadrados y se compone de dos viviendas adosadas
unifamiliares de dos plantas cada una de ellas, una baja y otra alta y castillete en la
cubierta de cada una, asimétricas, con una superficie total construida entre ambas de
trescientos tres metros y treinta y nueve decímetros cuadrados. La vivienda señalada
con el número (…) simple de gobierno, tiene una superficie total construida de ciento
cuarenta y ocho metros y setenta y ocho decímetros cuadrados, de los que sesenta y
cinco metros y cuarenta y cinco decímetros cuadrados corresponden a la planta baja,
sesenta y tres metros y sesenta decímetros cuadrados a la planta alta y diecinueve
metros y setenta y tres decímetros cuadrados al castillete de cubierta. Se distribuye en
zaguán, recibidor, salón comedor, cocina, despensa, distribuidor y baño, en planta baja, y
en distribuidor, tres dormitorios, baño y salita en la alta. La vivienda señalada con el (…)
duplicado o (…) tiene una superficie total construida de ciento cincuenta y cuatro metros
cve: BOE-A-2025-9688
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 118
Viernes 16 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 63912
amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas
cometidas–, superficie o linderos”.
Por último, en la misma línea, la reciente Resolución de 1 de octubre de 2024 de
la DG diferencia entre “los actos edificatorios, sean en la misma planta o en nuevas
plantas, aun cuando supongan el cambio de vivienda unifamiliar a colectiva o el aumento
de elementos de uso independiente, de los actos de división afectantes al suelo. A los
primeros le es aplicable el régimen del artículo 28.4 para justificar en su caso la no
exigencia de licencia a efectos de inscripción, dada la realidad fáctica que presenta la
edificación existente, debidamente acreditada, que por sí demuestra la no ejecución de
medidas de restablecimiento de legalidad urbanística; más, a los segundos, en cuanto
supuesto parcelatorio distinto al comprendido en dicho precepto, le resulta aplicable el
régimen del artículo 26 de la misma Ley estatal en cuanto a la exigencia en todo caso de
título administrativo habilitante de la inscripción”.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación el
día 23 de enero de 2025, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente a
este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396 del Código Civil; 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana; 91 y 137 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la
sostenibilidad del territorio de Andalucía; 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio,
por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de
la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de
Naturaleza Urbanística; 139 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se
aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la
sostenibilidad del territorio de Andalucía; la Resoluciones de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 25, 30 y 31 de mayo de 2005, 3 de diciembre de 2009, 12
de septiembre de 2011, 17 de octubre de 2014, 2 de agosto de 2017 y 19 de febrero, 25
de abril y 1 de junio de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública 20 de julio de 2020, 6 de febrero de 2023 y 24 de abril de 2024.
1. El presente expediente tiene por objeto determinar si resulta necesaria la
obtención de licencia municipal para la constitución de un régimen de propiedad
horizontal respecto de una obra ya declarada registralmente, mediante la creación de
dos elementos privativos sin configurar más elemento común del régimen que el propio
suelo.
La finca matriz, registral 11.289 de Casariche, se encuentra registralmente descrita
como: «Urbana: edificio situado en Casariche, en su calle (…), señalada con el numero
(…) de gobierno, que ocupa un solar con una superficie de ciento cuarenta y tres metros
y sesenta y dos decímetros cuadrados y se compone de dos viviendas adosadas
unifamiliares de dos plantas cada una de ellas, una baja y otra alta y castillete en la
cubierta de cada una, asimétricas, con una superficie total construida entre ambas de
trescientos tres metros y treinta y nueve decímetros cuadrados. La vivienda señalada
con el número (…) simple de gobierno, tiene una superficie total construida de ciento
cuarenta y ocho metros y setenta y ocho decímetros cuadrados, de los que sesenta y
cinco metros y cuarenta y cinco decímetros cuadrados corresponden a la planta baja,
sesenta y tres metros y sesenta decímetros cuadrados a la planta alta y diecinueve
metros y setenta y tres decímetros cuadrados al castillete de cubierta. Se distribuye en
zaguán, recibidor, salón comedor, cocina, despensa, distribuidor y baño, en planta baja, y
en distribuidor, tres dormitorios, baño y salita en la alta. La vivienda señalada con el (…)
duplicado o (…) tiene una superficie total construida de ciento cincuenta y cuatro metros
cve: BOE-A-2025-9688
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