Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-9688)
Resolución de 26 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de comunidad previa constitución de régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 16 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 63913
y sesenta y un decímetros cuadrados, de los que sesenta y nueve metros y treinta
decímetros cuadrados corresponden a la planta baja, sesenta y cinco metros y cincuenta
y ocho decímetros cuadrados a la alta y diecinueve metros y setenta y tres decímetros
cuadrados al castillete de cubierta. Se distribuye en zaguán, recibidor, dormitorio, salón
comedor, cocina, despensa, y aseo, en planta baja, y en distribuidor, tres dormitorios y
baño en la alta. La superficie del solar no ocupada por la construcción se destina a
patios. El total edificio está cubierto por azoteas transitables a las que se accede por el
castillete de cubierta y está dotado de los servicios de agua corriente, desagüe y
electricidad. Linda, al frente, con la calle de situación; derecha entrando, de F. M. R.;
izquierda, de M. P. M.; y al fondo, de hermanos O. P.»; la finca es dividida
horizontalmente en dos elementos privativos con la siguiente descripción: «Número uno.
Casa sita en la edificación sita en Casariche en su calle (…), número (…) de gobierno.
Tiene su acceso a través de puerta independiente abierta en la parte izquierda de la
fachada, según se entra, estando marcada con el número (…) Número dos. Casa sita en
la edificación sita en Casariche en su calle (…), numero (…)-A de gobierno. Tiene su
acceso a través de puerta independiente abierta en la parte derecha de la fachada,
según se entra, estando marcada con el número (…)A».
El registrador suspende la inscripción por falta de acreditación de la resolución
administrativa de concesión de licencia urbanística o de declaración municipal de
innecesariedad, ya que la división horizontal así planteada, supone un verdadero acto de
parcelación o división material de parcelas.
2. El artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, impone a
notarios y registradores, en la autorización e inscripción de escrituras de segregación o
división de fincas, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación
conforme a la legislación que le sea aplicable.
Es la propia legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha de
establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como
reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así
como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas
a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta,
determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia
en sede registral –cfr. Resolución de 15 de julio de 2021–.
De los preceptos citados puede deducirse sin dificultad que, en general, la preceptiva
licencia urbanística será exigible, en su caso, a efectos de inscripción, para los actos de
parcelación, división o segregación o aquellos que puedan considerarse legalmente
equiparados que pretendan acceder al Registro de la Propiedad.
El artículo 91.2 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad
del territorio de Andalucía dispone que: «Se consideran actos reveladores de una posible
parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades,
divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno,
finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir
diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble
equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad
manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación».
El artículo 137 de la misma ley establece, en su párrafo primero, que: «Están sujetos
a previa licencia urbanística municipal las obras, construcciones, edificaciones,
instalaciones, infraestructuras y uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, así como
las divisiones, segregaciones y parcelaciones urbanísticas, incluidas las distintas
fórmulas de propiedad horizontal reguladas en la legislación en la materia».
Dichos preceptos son desarrollados por el artículo 139 del Decreto 550/2022, de 29
de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de
diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía al disponer que
«se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los
cve: BOE-A-2025-9688
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 118
Viernes 16 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 63913
y sesenta y un decímetros cuadrados, de los que sesenta y nueve metros y treinta
decímetros cuadrados corresponden a la planta baja, sesenta y cinco metros y cincuenta
y ocho decímetros cuadrados a la alta y diecinueve metros y setenta y tres decímetros
cuadrados al castillete de cubierta. Se distribuye en zaguán, recibidor, dormitorio, salón
comedor, cocina, despensa, y aseo, en planta baja, y en distribuidor, tres dormitorios y
baño en la alta. La superficie del solar no ocupada por la construcción se destina a
patios. El total edificio está cubierto por azoteas transitables a las que se accede por el
castillete de cubierta y está dotado de los servicios de agua corriente, desagüe y
electricidad. Linda, al frente, con la calle de situación; derecha entrando, de F. M. R.;
izquierda, de M. P. M.; y al fondo, de hermanos O. P.»; la finca es dividida
horizontalmente en dos elementos privativos con la siguiente descripción: «Número uno.
Casa sita en la edificación sita en Casariche en su calle (…), número (…) de gobierno.
Tiene su acceso a través de puerta independiente abierta en la parte izquierda de la
fachada, según se entra, estando marcada con el número (…) Número dos. Casa sita en
la edificación sita en Casariche en su calle (…), numero (…)-A de gobierno. Tiene su
acceso a través de puerta independiente abierta en la parte derecha de la fachada,
según se entra, estando marcada con el número (…)A».
El registrador suspende la inscripción por falta de acreditación de la resolución
administrativa de concesión de licencia urbanística o de declaración municipal de
innecesariedad, ya que la división horizontal así planteada, supone un verdadero acto de
parcelación o división material de parcelas.
2. El artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, impone a
notarios y registradores, en la autorización e inscripción de escrituras de segregación o
división de fincas, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación
conforme a la legislación que le sea aplicable.
Es la propia legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha de
establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como
reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así
como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas
a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta,
determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia
en sede registral –cfr. Resolución de 15 de julio de 2021–.
De los preceptos citados puede deducirse sin dificultad que, en general, la preceptiva
licencia urbanística será exigible, en su caso, a efectos de inscripción, para los actos de
parcelación, división o segregación o aquellos que puedan considerarse legalmente
equiparados que pretendan acceder al Registro de la Propiedad.
El artículo 91.2 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad
del territorio de Andalucía dispone que: «Se consideran actos reveladores de una posible
parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades,
divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno,
finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir
diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble
equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad
manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación».
El artículo 137 de la misma ley establece, en su párrafo primero, que: «Están sujetos
a previa licencia urbanística municipal las obras, construcciones, edificaciones,
instalaciones, infraestructuras y uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, así como
las divisiones, segregaciones y parcelaciones urbanísticas, incluidas las distintas
fórmulas de propiedad horizontal reguladas en la legislación en la materia».
Dichos preceptos son desarrollados por el artículo 139 del Decreto 550/2022, de 29
de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de
diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía al disponer que
«se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los
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