BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64340

supone una evidente indefensión para el interesado que no podría ver satisfechas sus
legítimas pretensiones acordadas en el posible fallo.
La falta de inscripción de la finca a favor del demandado, como causa para denegar
la anotación preventiva de demanda, no debe entenderse en términos absolutos puesto
que la jurisprudencia y la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública (DGSJFP), prevé excepciones, por ejemplo, que se demuestre que el
demandado es causahabiente del titular registral o que la acción ejercitada tiene
trascendencia real que afecte directamente a la finca, aunque la titularidad registral sea
de un tercero.
En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo 828/2008, de 22 de septiembre
dispone que “La anotación preventiva de demanda (artículo 42.1.º LH) tiene por objeto el
dar a conocer, mediante la publicidad de que gozan los asientos registrales, la existencia
de un proceso pendiente que pueda afectar a algún derecho real que con anterioridad
haya accedido al Registro, todo ello con la finalidad de evitar que la realización de
ulteriores actos o negocios sobre dicho derecho puedan desembocar en el traspaso de
su titularidad a un tercero en quien concurran todas las exigencias de los principios de
buena fe (artículo 34 LH) y legitimación (artículo 38 LH) registrales, con la consiguiente
producción de los radicales efectos de irreivindicabilidad anudados a tal posición
jurídica”.
En el mismo sentido, afirma la Resolución de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública de 20 de julio de 2020: “(…) la anotación preventiva de la demanda
es una medida cautelar a adoptar en el procedimiento, como resulta del artículo 727.5.ª
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y una de las características que han de reunir las
medidas cautelares es ‘ser exclusivamente conducentes a hacer posible la efectividad de
la tutela judicial que pudiere otorgarse en una eventual sentencia estimatoria, de modo
que no pueda verse impedida o dificultada por situaciones producidas durante la
pendencia del proceso correspondiente’ (artículo 726.1.1.ª de la Ley de Enjuiciamiento
Civil)”.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 24
de octubre de 1997 consideró lo siguiente: “La anotación preventiva de demanda, aun
cuando la acción ejercitada no sea estrictamente real, sino una acción personal dirigida a
provocar una mutación jurídico-real, determina la supeditación al resultado del pleito y
con plena eficacia erga omnes, de los actos dispositivos que posteriormente otorgue el
demandado (cfr. artículos 71 y 107.9 de la Ley Hipotecaria), de modo que la eficacia de
la eventual sentencia estimatoria no podrá ser obstaculizada por la posible existencia de
adquirentes posteriores del bien litigioso, quienes, sobre no gozar –por efecto de la
anotación– del juego protector de la fe pública registral (cfr. artículo 34 de la Ley
Hipotecaria), quedan vinculados por aquella sentencia en los mismos términos que su
transmitente (cfr. artículos 1.252, del Código Civil y 9.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
De ahí que se haya señalado por el Tribunal Supremo que en virtud de esa anotación, la
sentencia que en su día recaiga tendrá la misma eficacia que si hubiera sido dictada el
día en que se practica la anotación que anticipa así la prioridad registral favorable a la
modificación tabular (vid. Sentencia 18 de noviembre de 1993). Tales consideraciones no
pueden quedar menoscabadas en el caso debatido, por el solo dato de que la sentencia
recaída ni provoca ni reconoce la existencia de una mutación jurídico-real, sino que se
limita a declarar una obligación del demandado ‘la de otorgar el contrato de venta
cuestionado’ condenándose a su cumplimiento y a la entrega de las fincas vendidas;
pues es evidente que el efecto protector de la anotación se extiende al resultado último
del procedimiento judicial entablado, esto es, a la mutación jurídico-real pretendida cuya
realización la sentencia ampara e impone en vía de ejecución; dicha modificación es, en
definitiva, un efecto propio de la sentencia y como tal, gozará de las ventajas registrales
inherentes a la prioridad que anticipa la anotación practicada”.
La anotación preventiva de demanda se configura como un asiento en el Registro de
eficacia temporal limitada al tiempo del proceso judicial, relativo a derechos no
inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción que puede llegar a tener

cve: BOE-A-2025-9779
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Núm. 119