Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-9780)
Resolución de 1 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación hipotecaria y mandamiento de cancelación de cargas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 64349
Por su parte, el recurrente alega que exigir la consignación del sobrante a favor del
acreedor posterior excede del ámbito de calificación registral señalado en el artículo 100
del Reglamento Hipotecario, pues compete exclusivamente al letrado de la
Administración de Justicia interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, del
precio de remate y de la adjudicación; debiendo, en consecuencia, acatar la registradora
el mandamiento judicial cuando dice que no ha resultado sobrante.
Del historial registral de la finca resulta que la fecha de expedición de la certificación
de cargas y nota marginal es posterior a la fecha de la inscripción de la carga posterior a
la hipoteca que se ejecuta.
2. Como resulta de los fundamentos de Derecho citados, de la regulación contenida
en la Ley Hipotecaria y en la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de ejecución
hipotecaria, resulta que la cantidad entregada al acreedor ejecutante en pago de su
deuda está siempre limitada a la cantidad garantizada por la responsabilidad hipotecaria,
que opera como límite tanto inter partes como frente a terceros.
Así resulta del artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, apartado primero, que
dice que «el precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de
su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al
acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura
hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de
derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado (…)»; y del
artículo 132 de la Ley Hipotecaria, apartado tercero, que indica que «a los efectos de las
inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa
sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a (…) Que lo
entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de
las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria».
Este límite es un principio esencial de nuestro sistema de ejecución hipotecaria, pues
permite a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la hipoteca conocer cuál
es la cantidad máxima de la que responderá la finca en caso de ejecución, teniendo
derecho a que la diferencia entre el valor de realización de la finca y la responsabilidad
hipotecaria sea consignada a su favor, como compensación por la purga o cancelación
de su derecho.
Por ello, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la correcta aplicación del
precio del remate a cada uno de los conceptos garantizados está sujeta a calificación
registral, de modo que, si al actor se le entregan cantidades superiores a las
garantizadas por la hipoteca, el registrador debe rechazar la inscripción cuando existan
terceros.
3. En este caso, el importe de adjudicación expresado en el decreto por principal e
intereses excede de la responsabilidad hipotecaria fijada para esos conceptos, lo que,
existiendo un acreedor posterior, supone una vulneración de las normas del
procedimiento de ejecución que hace que la resolución judicial sea incongruente con el
procedimiento en el que se ha dictado.
Este extremo está comprendido en el ámbito de la calificación registral de los
documentos judiciales, pues el artículo 100 del Reglamento Hipotecario dispone que:
«La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad
judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del
mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades
extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro».
Existiendo un acreedor posterior a la hipoteca ejecutada, es obligación de la
registradora calificante denegar la inscripción, en tanto no conste que la diferencia entre
el importe de adjudicación y la responsabilidad hipotecaria se consignó a disposición del
titular de la carga que se manda cancelar.
Así se deriva también de la doctrina del Tribunal Supremo, que, en relación con la
inscripción de los documentos judiciales, recuerda que el artículo 100 del Reglamento
Hipotecario no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que
se basa el testimonio o mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia;
cve: BOE-A-2025-9780
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 119
Sábado 17 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 64349
Por su parte, el recurrente alega que exigir la consignación del sobrante a favor del
acreedor posterior excede del ámbito de calificación registral señalado en el artículo 100
del Reglamento Hipotecario, pues compete exclusivamente al letrado de la
Administración de Justicia interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, del
precio de remate y de la adjudicación; debiendo, en consecuencia, acatar la registradora
el mandamiento judicial cuando dice que no ha resultado sobrante.
Del historial registral de la finca resulta que la fecha de expedición de la certificación
de cargas y nota marginal es posterior a la fecha de la inscripción de la carga posterior a
la hipoteca que se ejecuta.
2. Como resulta de los fundamentos de Derecho citados, de la regulación contenida
en la Ley Hipotecaria y en la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de ejecución
hipotecaria, resulta que la cantidad entregada al acreedor ejecutante en pago de su
deuda está siempre limitada a la cantidad garantizada por la responsabilidad hipotecaria,
que opera como límite tanto inter partes como frente a terceros.
Así resulta del artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, apartado primero, que
dice que «el precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de
su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al
acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura
hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de
derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado (…)»; y del
artículo 132 de la Ley Hipotecaria, apartado tercero, que indica que «a los efectos de las
inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa
sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a (…) Que lo
entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de
las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria».
Este límite es un principio esencial de nuestro sistema de ejecución hipotecaria, pues
permite a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la hipoteca conocer cuál
es la cantidad máxima de la que responderá la finca en caso de ejecución, teniendo
derecho a que la diferencia entre el valor de realización de la finca y la responsabilidad
hipotecaria sea consignada a su favor, como compensación por la purga o cancelación
de su derecho.
Por ello, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la correcta aplicación del
precio del remate a cada uno de los conceptos garantizados está sujeta a calificación
registral, de modo que, si al actor se le entregan cantidades superiores a las
garantizadas por la hipoteca, el registrador debe rechazar la inscripción cuando existan
terceros.
3. En este caso, el importe de adjudicación expresado en el decreto por principal e
intereses excede de la responsabilidad hipotecaria fijada para esos conceptos, lo que,
existiendo un acreedor posterior, supone una vulneración de las normas del
procedimiento de ejecución que hace que la resolución judicial sea incongruente con el
procedimiento en el que se ha dictado.
Este extremo está comprendido en el ámbito de la calificación registral de los
documentos judiciales, pues el artículo 100 del Reglamento Hipotecario dispone que:
«La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad
judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del
mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades
extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro».
Existiendo un acreedor posterior a la hipoteca ejecutada, es obligación de la
registradora calificante denegar la inscripción, en tanto no conste que la diferencia entre
el importe de adjudicación y la responsabilidad hipotecaria se consignó a disposición del
titular de la carga que se manda cancelar.
Así se deriva también de la doctrina del Tribunal Supremo, que, en relación con la
inscripción de los documentos judiciales, recuerda que el artículo 100 del Reglamento
Hipotecario no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que
se basa el testimonio o mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia;
cve: BOE-A-2025-9780
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Núm. 119
