BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64333

dos vertientes de adquisición de un derecho real, o extintiva de derechos y acciones.
Esta última supone la pérdida de un derecho por el no ejercicio por su titular durante el
plazo fijado por el ordenamiento, afectando a los derechos y acciones de cualquier clase
que sean, como dispone el artículo 1930.2 del Código Civil. Y como ha señalado la
Sentencia del Tribunal Supremo número 279/2020, de 10 de junio, la prescripción
extintiva es reputada como medio de liberarse del derecho ajeno ante la imposibilidad de
su ejercicio, al haber prescrito la acción para actuar su defensa o protección jurídica.
El fundamento de este instituto ha tratado de explicarse desde dos perspectivas: la
subjetiva se funda en la presunción de que, si el titular no ha ejercitado el derecho
durante un largo plazo, debe entenderse que es porque ha renunciado al mismo. Esta
tesis ha sido criticada, pues un derecho prescribe cuando objetivamente ha transcurrido
un plazo de tiempo sin haberse ejercitado, pero ello no operaría si se demostrara que el
titular no había querido renunciar. Por ello, es predominante hoy la perspectiva objetiva
que basa el instituto de la prescripción en la seguridad del tráfico jurídico. Es decir, se
trata de evitar que alguien pretenda ejercitar un derecho que, por no haber sido usado
durante mucho tiempo, parecía inerte. También se ha afirmado que el no ejercicio
prolongado de un derecho atenta contra el deber de diligencia derivado de la buena fe.
Esta es hoy la tesis predominante siendo, además, la seguridad jurídica un valor
constitucionalmente protegido por el artículo 9.3 de la Constitución Española y que ha de
ser defendido a ultranza por una Dirección General en cuya denominación oficial
aparece el término seguridad jurídica.
En el presente caso, la registradora, claramente, con una loable intención, ha tratado
de defender el cumplimiento de la legalidad urbanística. Sin embargo, no compete al
registrador velar por el cumplimiento de la legalidad urbanística. Dicha competencia
corresponde a la administración urbanística, siendo la institución registral un importante
agente colaborador en el cumplimiento de esa legalidad, como lo demuestra el hecho de
tener que acreditarse el otorgamiento de la licencia de obras para inscribir una obra
nueva, o las notificaciones que los registradores deben realizar a la administración
urbanística, tras la inscripción de una declaración de obra nueva no amparada en
licencia del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo 7/2015, de 30 de octubre.
Para defender el cumplimiento de esa legalidad urbanística infringida, la registradora
hace una interpretación del instituto de la prescripción que ha de ser analizado para
determinar si el mismo es respetuoso con el principio de seguridad jurídica, lo que
determinará si la calificación registral es ajustada a no a Derecho, que es lo que se
determina en un recurso gubernativo, como declaró la Resolución de esta Dirección
General de 22 de marzo de 2024. El principio de seguridad del tráfico jurídico
fundamenta, por tanto, el instituto de la prescripción, combinado con el principio de
irretroactividad de las disposiciones sancionadoras o restrictivas de derechos
individuales y el de interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos, que también
son valores constitucionalmente protegidos por el artículo 9.3 de la Constitución
Española. Y este criterio debe presidir la resolución del supuesto de hecho del presente
recurso.
Por otro lado, la Administración competente para exigir el cumplimiento de la
legalidad urbanística, debió extremar la diligencia en la tramitación del expediente,
puesto que podría haber solicitado la práctica de la anotación preventiva de la incoación
del expediente de disciplina urbanística del artículo 56 del Real Decreto 1093/1.997, de 4
de julio, que tiene una duración de 4 años, prorrogables por otro año más, conforme al
artículo 60 del citado Real Decreto. Habiéndose dictado resolución ordenando la
demolición, podría haberse hecho constar la misma por nota marginal, conforme al
artículo 63.3 del citado Real Decreto, la cual tendrá una duración indefinida, por
aplicación del artículo 73.1 de la citada norma, aunque ciertamente ello no impide la
aplicación del instituto de la prescripción extintiva, conforme al número 2 del citado
artículo. La práctica de dicha anotación preventiva es tan importante que el artículo 65.2,
párrafo segundo, del texto refundido de la Ley de Suelo 7/2015, de 30 de octubre,
dispone que su omisión puede generar responsabilidad de la Administración competente,

cve: BOE-A-2025-9778
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Núm. 119