BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64353

Hipotecaria). Por otra parte, aunque es reiterada la doctrina de esta Dirección General
acerca de la posibilidad de creación de nuevas figuras de derechos reales, al amparo del
principio de ‘numerus apertus’ que predican los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del
Reglamento Hipotecario (cfr. Resoluciones de esta Dirección General de 25 de abril y 18
de julio de 2005, y 4 de mayo y 2 de noviembre de 2009), la autonomía de la voluntad en
la configuración de nuevos derechos reales para adaptar las categorías jurídicas a las
exigencias de la realidad económica y social tiene como fundamental límite el respeto a
las características estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con
carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su
absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio
sin constreñir a un sujeto pasivo determinado. Ello convierte en imprescindible la
determinación del concreto contenido y extensión de las facultades que integran el
derecho que pretende su acceso al Registro, (...).”
Como afirma la Resolución de 3 de marzo de 2022 de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública: “el derecho de habitación tiene unas características
especiales que determinan que aun cuando se trata de un derecho real tiene
connotaciones propias de los personales. Así, el artículo 525 del Código Civil establece
que no se puede arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título, y en el
artículo 529, además de las causas de extinción del usufructo, establece que se
extinguirá también por el abuso grave de la habitación.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1983 enumera los caracteres
del derecho de uso, que pueden aplicarse también al de habitación. Se trata –dice la
Sentencia– de: a) un derecho real; b) de uso y disfrute; c) recayente sobre un inmueble;
d) limitado a las necesidades del mismo; e) de carácter personal (en el sentido de
personalísimo e intransmisible); con dos particularidades esenciales que le dan
individualidad jurídica, cuales son: f) la temporalidad del uso (y de la habitación) y g) su
especial régimen jurídico.
Siendo los derechos de uso y habitación derechos reales en cosa ajena, son
perfectamente compatibles con la existencia de un derecho de dominio en otra persona,
al cual limitan. Esto significa que, para cualquier constitución de este derecho real sobre
cosa ajena, es necesario el consentimiento del titular o titulares de la misma, porque
supone un acto de disposición (artículo 397 del Código Civil). En el supuesto concreto,
concurren todos los titulares en la adjudicación de este derecho de uso y habitación.”
Conforme a la Resolución de 28 de noviembre de 2023, de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública: “Debe tenerse en cuenta que, desde el punto de vista
de la legislación registral, uno de sus pilares básicos que permiten garantizar la
oponibilidad y conocimiento de los derechos inscritos por parte de los terceros –y por
ende, favorecer también la propia protección del titular registral–, es el denominado
principio de especialidad o determinación registral, que, consagrado en los artículos 9 de
la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, impone que los derechos que pretendan
acceder al Registro deberán estar perfectamente determinados en sus aspectos
subjetivos, objetivos y contenido, incluyendo por tanto los límites temporales de su
duración (sin embargo, también ha puesto de relieve este Centro Directivo, como antes
se ha señalado, que no pueden obviarse las especiales circunstancias y la naturaleza
específica de un derecho reconocido legalmente y cuya consideración como de
naturaleza familiar influye de manera determinante en su extensión, limitación y
duración, máxime cuando este se articula en atención a intereses que se estiman dignos
de tutela legal –cfr., por todas, la Resolución de 30 de mayo de 2018)–.
(…) Y tratándose de derechos de vida limitada, como es el derecho de uso, una de
las circunstancias que debe concretarse por los interesados es su duración o término, ya
sea esta fija o variable. Esta exigencia debe imponerse a todo tipo de documento que se
presente en el Registro, ya tenga origen notarial, judicial o administrativo, siendo por ello
objeto de calificación por parte del registrador, según lo establecido en los artículos 18 de
la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, al tratarse de un título judicial.”

cve: BOE-A-2025-9781
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Núm. 119