BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64355

la extinción ope legis del derecho, pues sólo puede ser aquélla a cuyo favor se
constituyó este derecho (cfr. con la situación en el usufructo, según se planteó por el RP
en la Res. de 14/09/1901). Tampoco surgen las dudas propias de la difícil compatibilidad
entre la naturaleza personal del derecho y su eventual carácter ganancial (Res.
de 24/07/2024), pues en este caso tiene carácter privativo.
Por consiguiente, aunque nada se diga en el título constitutivo del derecho de
habitación, su extinción siempre tendrá lugar por cualquiera de las causas legales del
art. 513 CC, se expresen o no en el asiento del RP. En particular, en ausencia de un
plazo específico, necesariamente por la muerte del usufructuario/habitacionista. Es algo
que resulta tan evidente que algunas legislaciones forales presumen que el derecho de
habitación se constituye con carácter vitalicio (art. 562-2 Código Civil de Cataluña,
Ley 423.2 Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra), aunque esta presunción
tampoco es imprescindible para deducir idéntica conclusión del elenco de causas legales
de extinción del derecho, en ausencia de una previsión en sentido contrario en el título
constitutivo.
Por todo lo anterior, de inscribirse el derecho de habitación en los estrictos términos
que resultan del título constitutivo, cualquier tercero que accediera a la información del
Registro de la Propiedad se encontraría con un derecho que, aparte de otras causas
legales que supongo el registrador de la propiedad no pretende que también se expresen
en el asiento en aras del principio de especialidad, se extingue por la muerte de su titular,
pues así lo dispone la Ley, cuya aplicabilidad y fuerza de obligar no dependen de su
reiteración en un folio del Registro de la Propiedad. Puesto que, diccionario en mano,
cualquier merced que se ostente hasta el fin de la vida se considera vitalicia. Sin
necesidad de mayor determinación cabe entender que un derecho de habitación, sin
indicación de plazo o condición, sólo puede ser vitalicio.
Frente a la conclusión anterior, que, sin gran esfuerzo interpretativo, se deduce de la
letra de la Ley, el registrador de la propiedad sólo arguye:
– La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 14/06/2010 que, realmente, nada dice sobre el tema que nos ocupa.
– La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 03/03/2022 que simplemente da cuenta de la STS que a continuación se indica.
– La Sentencia del Tribunal Supremo de 04/02/1983 cuya problemática nada tiene
que ver con la que ahora nos ocupa (era un derecho de uso a favor de persona jurídica).
– La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 28/11/2023 que se refiere a un derecho de uso muy específico, como es el de la
vivienda familiar en situaciones de separación/divorcio habiendo hijos menores.
De ninguna de ellas resulta que la falta de una indicación expresa de la duración o
término del derecho de habitación suponga la más mínima duda sobre su extinción por la
muerte del titular, cuando nada se disponga en contrario en el título constitutivo del
derecho, y en este caso nada se dispone. Ciertamente, lo que abunda no daña, y bien
podría haberse dicho que el derecho era vitalicio, pero en la escritura de herencia los
otorgantes quisieron respetar la literalidad del testamento. Esto supuesto, el Registro de
la Propiedad no está para repetir aquello que resulta obvio (…) y en este caso resulta
indiscutible la duración del derecho.»
IV
Mediante escrito, el registrador de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente
a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 513 y 523 y siguientes del Código Civil; 18 de la Ley Hipotecaria;
98 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de junio

cve: BOE-A-2025-9781
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 119