Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-9774)
Resolución de 26 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 4 a inscribir una escritura de opción de compra y condición resolutoria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 64280
derecho de opción de compra, y a la vez devuelva el precio de la opción de compra o
arras por las cuantías que se han acordado en los párrafos anteriores.
Los pagos de dichas cantidades los podrá realizar bien depositándolos mediante
cheques bancarios nominativos a favor de la mercantil Luansen Inversiones, S.L.
Acuerdan ambas partes que la mercantil Luansen Inversiones, S.L., podrá inscribir la
escritura de ejercicio de la opción y formalización de la compraventa con sujeción a todo
lo antes indicado, con tal que además bajo su responsabilidad manifieste que don J. J.
M. L., no ha cumplido la condición resolutoria de la opción de compra, y no conste en el
Registro de la Propiedad al menos el asiento de presentación de la escritura que
acreditara el cumplimiento de la condición resolutoria.»
Se suspende la inscripción de la escritura, señalándose como defectos:
«1.º Por quedar la validez y el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los
contratantes, quedando desnaturalizada la configuración del contrato como opción de
compra.
2.º Por vulnerase la prohibición del pacto comisorio en los términos expresados»,
toda vez que:
– «en el caso de que se trata en esta calificación existe el reconocimiento de un
pago en concepto de adelanto del precio de una futura posible compra por el optante, y
en definitiva el reconocimiento de una deuda que vendría a saldarse mediante el
ejercicio de la opción de pago en compensación de parte del precio acordado. El impago
de dichas cantidades anticipadas por todos los conceptos por parte del concedente en
un plazo determinado es el hecho que realmente determina el nacimiento de la eficacia
del derecho del optante, ya que en caso de pago el concedente puede resolver por su
sola voluntad el derecho de opción constituido»; de modo que el ejercicio de la opción se
condiciona al impago de la deuda que se trata de garantizar.
– «la finca objeto de la escritura presentada, según su inscripción octava de
hipoteca, en el año 2022 ha sido tasada para subasta en un importe superior al doble
–210.513,14 euros– al precio ahora pactado –100.000 euros–. El concedente adquirió
además el inmueble el 12 de enero de 2022 por el precio de 186.000 euros, y de la
misma inscripción octava resulta además que tal finca es la vivienda habitual del
concedente. Sólo una situación de urgente necesidad de financiación –encubierta–
puede llevar al concedente a comprometer la venta por un precio tan notoriamente
inferior al de adquisición y tasación, en un período además en que el precio de la
vivienda se ha visto sensiblemente incrementado. Es decir, el contrato suscrito en sus
términos literales carece de sentido económico alguno –salvo la financiación del
comprador– en cuanto que el concedente faculta al optante a adquirir su vivienda
habitual por un precio muy inferior al de mercado, precio al que habrán de restarse los
gastos de la operación que se ocultan en la escritura pero que muy probablemente
existen a cargo del concedente».
– este Centro Directivo, en Resolución de 14 de diciembre de 2023, consideró
«inscribible una escritura de opción de compra, autorizada por el mismo notario que la
ahora presentada y calificada negativamente por el registrador que suscribe, redactada
en términos idénticos a la que ahora se califica; interviene además la misma
representante de la optante aunque la sociedad de que se trata es otra. Pero con
posterioridad a tal fecha han recaído numerosas resoluciones del mismo Centro Directivo
que rechaza el acceso al Registro de las opciones de compra que encubran un pacto
comisorio Particularmente significativa, para la calificación que nos ocupa, resulta la de 9
de enero de 2024, referida a un supuesto en que también el concedente puede vender la
finca en el plazo de 12 meses y dejar sin efecto la opción –exactamente igual que en la
escritura que se califica–».
– en la escritura ahora presentada, «exponendo IV, y en la autorizada por el mismo
notario que motivó la antes citada resolución de 14 de diciembre de 2023, el optante
respeta que el concedente “pueda obtener un precio superior superior [sic] por la finca en
cve: BOE-A-2025-9774
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 119
Sábado 17 de mayo de 2025
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derecho de opción de compra, y a la vez devuelva el precio de la opción de compra o
arras por las cuantías que se han acordado en los párrafos anteriores.
Los pagos de dichas cantidades los podrá realizar bien depositándolos mediante
cheques bancarios nominativos a favor de la mercantil Luansen Inversiones, S.L.
Acuerdan ambas partes que la mercantil Luansen Inversiones, S.L., podrá inscribir la
escritura de ejercicio de la opción y formalización de la compraventa con sujeción a todo
lo antes indicado, con tal que además bajo su responsabilidad manifieste que don J. J.
M. L., no ha cumplido la condición resolutoria de la opción de compra, y no conste en el
Registro de la Propiedad al menos el asiento de presentación de la escritura que
acreditara el cumplimiento de la condición resolutoria.»
Se suspende la inscripción de la escritura, señalándose como defectos:
«1.º Por quedar la validez y el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los
contratantes, quedando desnaturalizada la configuración del contrato como opción de
compra.
2.º Por vulnerase la prohibición del pacto comisorio en los términos expresados»,
toda vez que:
– «en el caso de que se trata en esta calificación existe el reconocimiento de un
pago en concepto de adelanto del precio de una futura posible compra por el optante, y
en definitiva el reconocimiento de una deuda que vendría a saldarse mediante el
ejercicio de la opción de pago en compensación de parte del precio acordado. El impago
de dichas cantidades anticipadas por todos los conceptos por parte del concedente en
un plazo determinado es el hecho que realmente determina el nacimiento de la eficacia
del derecho del optante, ya que en caso de pago el concedente puede resolver por su
sola voluntad el derecho de opción constituido»; de modo que el ejercicio de la opción se
condiciona al impago de la deuda que se trata de garantizar.
– «la finca objeto de la escritura presentada, según su inscripción octava de
hipoteca, en el año 2022 ha sido tasada para subasta en un importe superior al doble
–210.513,14 euros– al precio ahora pactado –100.000 euros–. El concedente adquirió
además el inmueble el 12 de enero de 2022 por el precio de 186.000 euros, y de la
misma inscripción octava resulta además que tal finca es la vivienda habitual del
concedente. Sólo una situación de urgente necesidad de financiación –encubierta–
puede llevar al concedente a comprometer la venta por un precio tan notoriamente
inferior al de adquisición y tasación, en un período además en que el precio de la
vivienda se ha visto sensiblemente incrementado. Es decir, el contrato suscrito en sus
términos literales carece de sentido económico alguno –salvo la financiación del
comprador– en cuanto que el concedente faculta al optante a adquirir su vivienda
habitual por un precio muy inferior al de mercado, precio al que habrán de restarse los
gastos de la operación que se ocultan en la escritura pero que muy probablemente
existen a cargo del concedente».
– este Centro Directivo, en Resolución de 14 de diciembre de 2023, consideró
«inscribible una escritura de opción de compra, autorizada por el mismo notario que la
ahora presentada y calificada negativamente por el registrador que suscribe, redactada
en términos idénticos a la que ahora se califica; interviene además la misma
representante de la optante aunque la sociedad de que se trata es otra. Pero con
posterioridad a tal fecha han recaído numerosas resoluciones del mismo Centro Directivo
que rechaza el acceso al Registro de las opciones de compra que encubran un pacto
comisorio Particularmente significativa, para la calificación que nos ocupa, resulta la de 9
de enero de 2024, referida a un supuesto en que también el concedente puede vender la
finca en el plazo de 12 meses y dejar sin efecto la opción –exactamente igual que en la
escritura que se califica–».
– en la escritura ahora presentada, «exponendo IV, y en la autorizada por el mismo
notario que motivó la antes citada resolución de 14 de diciembre de 2023, el optante
respeta que el concedente “pueda obtener un precio superior superior [sic] por la finca en
cve: BOE-A-2025-9774
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