Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-9774)
Resolución de 26 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 4 a inscribir una escritura de opción de compra y condición resolutoria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 64281
los próximos meses como condición impuesta por él para el acuerdo de venta”. La
identidad de redacción en distintas escrituras parece apuntar, más que a una
“imposición” de los distintos concedentes, a una cláusula predeterminada por el optante
en un contrato, todo él, redactado con un notorio desequilibrio a su favor».
– «resulta también claramente contrario al principio de equilibrio de las partes
[proclamado por el Centro Directivo] que, en caso de ejercicio del derecho de opción la
cantidad que retendrá el optante no es la que deba el prestatario a la entidad acreedora,
titular del derecho de hipoteca que grava la finca, a la fecha de ejercicio de la opción sino
la debida tras el pago de la cuota correspondiente a enero de 2024, sin tomar en
consideración las cuotas satisfechas por el concedente desde esa fecha».
«3.º Por no constar el estado civil del concedente y, en caso de hallarse casado, no
constar la manifestación de que no es la finca de que se trata la vivienda habitual de la
familia –si lo fuera sería necesario acreditar el consentimiento del otro cónyuge o
autorización judicial».
Se recurre por el notario autorizante de la escritura únicamente los dos primeros
defectos de la calificación, alegando:
– que «el supuesto contemplado en la escritura calificada es idéntico al de otra
anterior, otorgada también ante mí (concretamente, la de fecha 13 de julio de 2.023), la
cual fue objeto de los mismos reproches que ahora se solventan, por lo cual entiendo
que procede el rechazo de los mismos en base a la doctrina sentada por el Centro
Directivo en la Resolución de 14 de diciembre de 2.023, que resolvió favorablemente el
recurso entonces planteado, extremo igualmente reconocido en la calificación aquí
involucrada.
Así, en lo que se refiere a la afirmación de que en el instrumento público involucrado
la validez y cumplimiento de los términos del contrato se dejan al arbitrio de uno solo de
los contratantes, quedando desnaturalizada la configuración del contrato cómo opción de
compra, que se basa en la concurrencia de una condición resolutoria explícita, hay que
traer a colación lo manifestado en la indicada resolución, en la cual la Dirección General,
aplicando su propia doctrina y la del Tribunal Supremo, deja sentado que, cuando la
voluntad del concedente desprende de un complejo de motivos e intereses que actúan
sobre ella, e influyen en su determinación, aún confiados a la valoración exclusiva del
interesado, la condición a la misma sometida es totalmente válida. También que no
puede calificarse de puramente potestativa la que no depende de la pura arbitrariedad
del obligado, sino también de hechos y voluntades externas».
– respecto del apartado de la nota que invoca la prohibición del pacto comisorio, «se
produce la misma analogía entre la escritura objeto del presente recurso y la que fue
analizada en la indicada Resolución. Procede entonces aplicar la doctrina allí
establecida, en el sentido de que, siendo indudable la proscripción en nuestro derecho
del pacto por el que una de las partes de un contrato puede, por su sola voluntad,
ejecutar las garantías pactadas en caso de incumplimiento, no obstante, han de
admitirse los pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses de ambas
partes, pero permitiendo al acreedor disponer de procedimientos expeditivos para el
cobro de su deuda. Por ello, cabe admitir el pacto comisorio, siempre que concurran el
equilibrio entre prestaciones, la libertad contractual y la buena fe, y ello después de un
estudio pormenorizado al respecto».
– que en la nota objeto de este recurso se considera, respecto del supuesto que
motivo la Resolución de 14 de diciembre de 2023, concurre una diferencia notablemente
superior entre el precio pactado para la venta proyectada y el valor estimado que se
puede deducir del que en su día se asignó para subasta al inmueble en cuestión en una
hipoteca previamente constituida. Y apoyándose en la Resolución de 9 de enero
de 2024, «considera que eso sí indica una falta de equilibrio entre las partes,
perjudicando al concedente, motivo por el cual deniega la inscripción». Pero en al caso
que motiva el recurso, «el incremento asciende a dos mil euros, y ello en aplicación
cve: BOE-A-2025-9774
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 119
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los próximos meses como condición impuesta por él para el acuerdo de venta”. La
identidad de redacción en distintas escrituras parece apuntar, más que a una
“imposición” de los distintos concedentes, a una cláusula predeterminada por el optante
en un contrato, todo él, redactado con un notorio desequilibrio a su favor».
– «resulta también claramente contrario al principio de equilibrio de las partes
[proclamado por el Centro Directivo] que, en caso de ejercicio del derecho de opción la
cantidad que retendrá el optante no es la que deba el prestatario a la entidad acreedora,
titular del derecho de hipoteca que grava la finca, a la fecha de ejercicio de la opción sino
la debida tras el pago de la cuota correspondiente a enero de 2024, sin tomar en
consideración las cuotas satisfechas por el concedente desde esa fecha».
«3.º Por no constar el estado civil del concedente y, en caso de hallarse casado, no
constar la manifestación de que no es la finca de que se trata la vivienda habitual de la
familia –si lo fuera sería necesario acreditar el consentimiento del otro cónyuge o
autorización judicial».
Se recurre por el notario autorizante de la escritura únicamente los dos primeros
defectos de la calificación, alegando:
– que «el supuesto contemplado en la escritura calificada es idéntico al de otra
anterior, otorgada también ante mí (concretamente, la de fecha 13 de julio de 2.023), la
cual fue objeto de los mismos reproches que ahora se solventan, por lo cual entiendo
que procede el rechazo de los mismos en base a la doctrina sentada por el Centro
Directivo en la Resolución de 14 de diciembre de 2.023, que resolvió favorablemente el
recurso entonces planteado, extremo igualmente reconocido en la calificación aquí
involucrada.
Así, en lo que se refiere a la afirmación de que en el instrumento público involucrado
la validez y cumplimiento de los términos del contrato se dejan al arbitrio de uno solo de
los contratantes, quedando desnaturalizada la configuración del contrato cómo opción de
compra, que se basa en la concurrencia de una condición resolutoria explícita, hay que
traer a colación lo manifestado en la indicada resolución, en la cual la Dirección General,
aplicando su propia doctrina y la del Tribunal Supremo, deja sentado que, cuando la
voluntad del concedente desprende de un complejo de motivos e intereses que actúan
sobre ella, e influyen en su determinación, aún confiados a la valoración exclusiva del
interesado, la condición a la misma sometida es totalmente válida. También que no
puede calificarse de puramente potestativa la que no depende de la pura arbitrariedad
del obligado, sino también de hechos y voluntades externas».
– respecto del apartado de la nota que invoca la prohibición del pacto comisorio, «se
produce la misma analogía entre la escritura objeto del presente recurso y la que fue
analizada en la indicada Resolución. Procede entonces aplicar la doctrina allí
establecida, en el sentido de que, siendo indudable la proscripción en nuestro derecho
del pacto por el que una de las partes de un contrato puede, por su sola voluntad,
ejecutar las garantías pactadas en caso de incumplimiento, no obstante, han de
admitirse los pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses de ambas
partes, pero permitiendo al acreedor disponer de procedimientos expeditivos para el
cobro de su deuda. Por ello, cabe admitir el pacto comisorio, siempre que concurran el
equilibrio entre prestaciones, la libertad contractual y la buena fe, y ello después de un
estudio pormenorizado al respecto».
– que en la nota objeto de este recurso se considera, respecto del supuesto que
motivo la Resolución de 14 de diciembre de 2023, concurre una diferencia notablemente
superior entre el precio pactado para la venta proyectada y el valor estimado que se
puede deducir del que en su día se asignó para subasta al inmueble en cuestión en una
hipoteca previamente constituida. Y apoyándose en la Resolución de 9 de enero
de 2024, «considera que eso sí indica una falta de equilibrio entre las partes,
perjudicando al concedente, motivo por el cual deniega la inscripción». Pero en al caso
que motiva el recurso, «el incremento asciende a dos mil euros, y ello en aplicación
cve: BOE-A-2025-9774
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Núm. 119
