Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-9774)
Resolución de 26 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 4 a inscribir una escritura de opción de compra y condición resolutoria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 64282
estricta del contenido del artículo 1.454 del Código Civil al regular la eficacia del pacto de
arras, expresamente pactado en la escritura. Además, toda la operación económica allí
contenida se basa en la obtención (o no) de un precio superior al estimado, con lo cual
no cabe apreciar un posible desequilibrio entre las prestaciones de las partes, ya que el
resultado final no depende de la voluntad de ninguno de ellos, sino de un elemento
objetivo y ajeno a los mismos, es decir, el mercado».
– que «la doctrina sentada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública en la reseñada Resolución de 14 de diciembre de 2.023 es plenamente aplicable
a la escritura y calificación objeto del presente recurso, y por tanto solicitaba
expresamente la revocación de los defectos consistentes en la estimación de que el
cumplimiento y validez del contrato quedan al arbitrio de uno de los contratantes, así
como el de que se vulnera la prohibición del pacto comisorio».
2. Así las cosas, y no recurriéndose el tercero de los defectos expresados en la
nota, la cuestión se centra de nuevo en la problemática de las opciones de compra y su
relación con el pacto comisorio (posible función de garantía de aquellas). Aclarar,
también, que no procede el examen y análisis algunas otras cuestiones que pudieran
plantearse la vista del redactado de la escritura, dado que esta resolución ha de limitarse
a analizar el estricto contenido de la nota de calificación (en sus extremos objeto de
recurso).
Dicho lo cual, ha de recordarse que esta Dirección General ha puesto de relieve en
numerosas ocasiones (vid., por ejemplo, las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018,
28 de enero y 27 de octubre de 2020, 15 de marzo y 21 de julio de 2021, 13 de julio
de 2022, 18 de septiembre y 12 y 14 de diciembre de 2023 y 9 de enero, 11 y 28 de junio
y 22 de julio de 2024, y posteriores relacionadas en los «Vistos», siendo de especial
relevancia esta últimas, por su enfoque de la problemática que subyace en este tipo de
operaciones), que el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en
cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse
definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859
y 1884 del Código Civil).
En efecto, como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 8 de abril de 1991
(expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de
junio de 2008): «el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de
la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por
obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro
nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato
de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil),
rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto
del Tribunal Supremo como de este Centro Directivo». El Tribunal Supremo, Sala
Primera, ha declarado reiteradamente (vid. entre otras, Sentencias de 18 de febrero
de 1997, 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008), que los pactos y negocios que
infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del
pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de
preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de
obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los
de sus acreedores.
También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso
cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos
indirectos. En este sentido, las Resoluciones de 30 de septiembre de 1998, 26 de marzo
de 1999 y 26 de noviembre de 2008 concluyeron que la opción de compra examinada se
concedía en función de garantía (dada la conexión directa entre el derecho de opción y
las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se
condicionaba al impago de ésta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición
del pacto comisorio de los artículos 1859 y 1884 del Código Civil.
Como declaramos en las Resoluciones de 21 y 22 de febrero y 5 de septiembre
de 2013 (y reiterado en muchas posteriores), comúnmente se considera que la
cve: BOE-A-2025-9774
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 119
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estricta del contenido del artículo 1.454 del Código Civil al regular la eficacia del pacto de
arras, expresamente pactado en la escritura. Además, toda la operación económica allí
contenida se basa en la obtención (o no) de un precio superior al estimado, con lo cual
no cabe apreciar un posible desequilibrio entre las prestaciones de las partes, ya que el
resultado final no depende de la voluntad de ninguno de ellos, sino de un elemento
objetivo y ajeno a los mismos, es decir, el mercado».
– que «la doctrina sentada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública en la reseñada Resolución de 14 de diciembre de 2.023 es plenamente aplicable
a la escritura y calificación objeto del presente recurso, y por tanto solicitaba
expresamente la revocación de los defectos consistentes en la estimación de que el
cumplimiento y validez del contrato quedan al arbitrio de uno de los contratantes, así
como el de que se vulnera la prohibición del pacto comisorio».
2. Así las cosas, y no recurriéndose el tercero de los defectos expresados en la
nota, la cuestión se centra de nuevo en la problemática de las opciones de compra y su
relación con el pacto comisorio (posible función de garantía de aquellas). Aclarar,
también, que no procede el examen y análisis algunas otras cuestiones que pudieran
plantearse la vista del redactado de la escritura, dado que esta resolución ha de limitarse
a analizar el estricto contenido de la nota de calificación (en sus extremos objeto de
recurso).
Dicho lo cual, ha de recordarse que esta Dirección General ha puesto de relieve en
numerosas ocasiones (vid., por ejemplo, las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018,
28 de enero y 27 de octubre de 2020, 15 de marzo y 21 de julio de 2021, 13 de julio
de 2022, 18 de septiembre y 12 y 14 de diciembre de 2023 y 9 de enero, 11 y 28 de junio
y 22 de julio de 2024, y posteriores relacionadas en los «Vistos», siendo de especial
relevancia esta últimas, por su enfoque de la problemática que subyace en este tipo de
operaciones), que el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en
cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse
definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859
y 1884 del Código Civil).
En efecto, como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 8 de abril de 1991
(expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de
junio de 2008): «el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de
la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por
obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro
nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato
de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil),
rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto
del Tribunal Supremo como de este Centro Directivo». El Tribunal Supremo, Sala
Primera, ha declarado reiteradamente (vid. entre otras, Sentencias de 18 de febrero
de 1997, 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008), que los pactos y negocios que
infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del
pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de
preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de
obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los
de sus acreedores.
También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso
cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos
indirectos. En este sentido, las Resoluciones de 30 de septiembre de 1998, 26 de marzo
de 1999 y 26 de noviembre de 2008 concluyeron que la opción de compra examinada se
concedía en función de garantía (dada la conexión directa entre el derecho de opción y
las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se
condicionaba al impago de ésta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición
del pacto comisorio de los artículos 1859 y 1884 del Código Civil.
Como declaramos en las Resoluciones de 21 y 22 de febrero y 5 de septiembre
de 2013 (y reiterado en muchas posteriores), comúnmente se considera que la
cve: BOE-A-2025-9774
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