BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64283

prohibición de pacto comisorio «tiene un doble fundamento, que gira en torno a la
exigencia de conmutatividad de los contratos. En primer lugar, se destaca que su ratio
descansa en el riesgo de que, dadas las presiones a las que se puede someter al deudor
necesitado de crédito al tiempo de su concesión, las cosas ofrecidas en garantía reciban
una valoración muy inferior a la real, o que, en todo caso, tengan un valor superior al de
la obligación garantizada. Se trata en definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca
injustificadamente a costa del deudor y que éste sufra un perjuicio desproporcionado.
También se ha fundamentado la prohibición en la necesidad de observancia de los
procedimientos de ejecución, que al tiempo que permiten al acreedor ejercitar su “ius
distrahendi”, protegen al deudor al asegurar la obtención del mejor precio de venta.
Asimismo, el pacto de comiso plantea problemas respecto a posibles titulares de
asientos posteriores, que no se dan en caso de ejercicio del “ius distrahendi”, en que
está prevista la suerte de los mismos».
Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2017, son dos los
presupuestos que caracterizan la aplicación de la figura del pacto comisorio: «En primer
lugar, que el pacto de apropiación o disposición, previo o coetáneo a la garantía, se halle
causalmente vinculado al nacimiento del crédito cuyo cumplimiento se garantiza. En
segundo lugar, que la apropiación o disposición del bien no esté sujeta a un
procedimiento objetivable de valoración de la adquisición».
En línea con esta posición jurisprudencial hay que situar la reciente doctrina de esta
Dirección General (así, en sus Resoluciones de 21 de julio de 2021, 10 de marzo y 13 de
julio de 2022, 18 de septiembre y 12 y 14 de diciembre de 2023 y 9 de enero, 11 de junio,
22, 30 y 31 de julio y 9 de septiembre de 2024, y posteriores citadas en los «Vistos»),
según la cual, la prohibición del pacto comisorio no es absoluta en nuestro derecho, de
modo que pierde su razón de ser cuando la realización de la cosa ofrecida en garantía –
cualquiera que haya sido la vía seguida– se efectúe en condiciones determinantes de la
fijación objetiva del valor del bien, y no haya comportado un desequilibrio patrimonial
injusto para el deudor.
Igualmente ha declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 26 de diciembre
de 2018, 28 de enero de 2020 y 13 de julio de 2022, entre otras citadas), que deben
admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del
acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, y que
permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos
expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda. Por ello –se añade– podría
admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre
las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas
respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos
se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, ya
que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se podrá determinar la
admisibilidad o inadmisibilidad del pacto en cuestión. En definitiva, se admite el pacto por
el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la
garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que
excluya la situación de abuso para el deudor.
3. Se impone, por consiguiente, tener presentes las consideraciones que este
Centro Directivo viene reiterando en las diversas resoluciones que han abordado la
problemática –recurrente como ya se ha dicho– de opciones de compra pactadas en
posible función de garantía de una operación de financiación, y que encubran un pacto
comisorio prohibido en nuestro ordenamiento. Además, habrá que contemplar cada caso
concreto, lo que impone analizar detenidamente el global clausulado de cada
instrumento público y las declaraciones que en él hayan vertido las partes, pues no en
vano el párrafo segundo del artículo 1218 fija una regla a la hora de valorar la eficacia
probatoria de los documentos públicos: «También harán prueba contra los contratantes y
sus causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los
primeros». Declaraciones de las partes, por tanto, a tener en cuenta; aunque no menos
importante resulta la aplicación de la relevante regla interpretativa que proclama el

cve: BOE-A-2025-9774
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