BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64284

artículo 1281.2 del código Civil: «si las palabras parecieren contrarias a la intención
evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas».
Como se verá más adelante, es este último precepto el que nos proporcionará la
pauta para resolver la cuestión planteada en el recurso, pues en modo alguno son
aventuradas las conclusiones de la nota de calificación al estimar lo que subyace es una
operación de financiación asegurada con una garantía atípica prohibida. Y es que la
opción pactada –y para la finalidad pactada– supone emplear un negocio jurídico, cuya
función económico social (causa) en absoluto tiene finalidad solutoria (adjudicándose/
adquiriendo la finca), sino algo bien distinto; causa, por lo demás, desnaturalizada a la
vista de lo pactado en la segunda escritura, en especial visto el destino final que se dice
anticipar a cuenta del futuro ejercicio de la opción, y que hacen bascular un negocio
jurídico de matiz marcadamente unilateral a otro bien diferente, de matiz marcadamente
bilateral.
En efecto y como ha declarado reiteradamente el Tribunal Supremo (vid. la Sentencia
de 23 de abril de 2010, por todas): «(…) El precontrato de opción es aquel por el que una
de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato
(normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En
este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 (“implica la concesión por una
parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal
de compraventa”, dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto,
el efecto de [sic] produce es que, si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el
precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo
efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio
de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por
resolución judicial, tras el procedente proceso».
4. Expuesto lo anterior, procede ahora examinar los dos defectos expresados en la
nota de calificación que se recurren (recordemos que el tercero no es objeto de recurso).
Y para centrar debidamente la cuestión, hay que partir de la siguiente afirmación de la
nota recurrida: «La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública consideró sin
embargo inscribible, en resolución de 14 de diciembre de 2023, una escritura de opción
de compra, autorizada por el mismo notario que la ahora presentada y calificada
negativamente por el registrador que suscribe, redactada en términos idénticos a la que
ahora se califica; interviene además la misma representante de la optante aunque la
sociedad de que se trata es otra. Pero con posterioridad a tal fecha han recaído
numerosas resoluciones del mismo Centro Directivo que rechaza el acceso al Registro
de las opciones de compra que encubran un pacto comisorio. Particularmente
significativa, para la calificación que nos ocupa, resulta la de 9 de enero de 2024,
referida a un supuesto en que también el concedente puede vender la finca en el plazo
de 12 meses y dejar sin efecto la opción –exactamente igual que en la escritura que se
califica–».
Sin duda también, como se verá, esta Resolución no ha de apartarse del criterio
sentado por esta Dirección General en sus últimas resoluciones sobre la materia; muy
especialmente la última reseñada en los «Vistos».
En primer término, parece evidente que la mera voluntad de una de las partes no
puede dejar sin efecto lo pactado, contraviniendo de este modo principios tan básicos
como el de los artículos 1115, 1255 y 1256 del Código Civil. Y es que la voluntad del
concedente para dejar sin efecto la opción, no es otra que haber vendido la finca en el
plazo en que el ejercicio de la opción queda en suspenso, lo que conlleva que tiene que
devolver duplicada la cantidad que se ha conceptuado como arras a cuenta del precio
(aparte otras cantidades). Y si antes aludíamos a la necesidad de atender a la intención
de las partes y desentrañar así la verdadera causa del contrato, vemos que lo antes
expresado pone aún más de relieve la función de garantía de la opción pactada; pues si
no se ha vendido y no se retorna lo recibido anticipadamente (duplicado en el caso de
las arras) entonces el optante ejecuta la opción, adquiriendo la propiedad de los bienes,
con lo que de nuevo reaparece la función de garantía de la opción pactada. Y sin olvidar

cve: BOE-A-2025-9774
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Núm. 119