BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64285

que el dato de la existencia de cargas posteriores (que pueden proceder de actos
posteriores del concedente) a las consignadas en la escritura conlleva la resolución de la
opción de compra; algo igualmente anómalo y que no encaja en la función económico
social típica de la opción, ni tampoco en relación con a su eficacia respecto de actos y
cargas posteriores.
En resumen, que el juego de la condición, para que opere o no y produzca sus
efectos, queda a la voluntad de una de las partes, por lo que es fundada la objeción de la
nota calificación sobre el particular, cuando pone de relieve que ese efecto no se
originaría «(…) por la ocurrencia de un suceso futuro o incierto cuyo cumplimiento
desencadenara la resolución», sino de la voluntad de una u otra de las partes;
contraviniéndose así claramente los citados artículos del Código Civil.
5. Asimismo, ha de tenerse en cuenta un dato ciertamente relevante de la escritura,
cual es que el precio de la opción asciende a 2.000 euros, con carácter además de
anticipo de precio y arras; entregándose también al concedente, junto con el precio de la
opción, 14.000 euros, como anticipo del precio total –100.000 euros–, por lo que en caso
de ejercicio de la opción habría de pagarse el resto, es decir 84.000 euros. Pero de esta
última cantidad, en caso de ejercicio del derecho de opción, se consignaría a favor del
concedente 28.399,94 euros y el resto, 55.600,06 euros se retendrá por la optante para
hacer frente al pago del préstamo hipotecario constituido con anterioridad sobre la finca
a favor de «Ibercaja Banco, S.A.», inscripción octava de 8 de junio del año 2022. Ahora
bien, la cantidad que retendrá el optante no es la que deba el prestatario a la indicada
entidad acreedora a la fecha de ejercicio de la opción, sino la debida tras el pago de la
cuota correspondiente a enero de 2024 (55.600,06 euros). Y la opción se concede por
plazo de doce meses, pero se pacta condición resolutoria, de modo que el concedente
podrá dejar sin efecto la misma si antes del día 22 de marzo de 2025 otorga una
escritura manifestando su voluntad en tal sentido y devuelve las cantidades ya
percibidas; es decir 14.000 euros entregados como anticipo, más el duplo de la cantidad
recibida como arras, que asciende a 4.000 euros.
Pero hay un dato en la escritura que adquiere especial relevancia a la hora de
analizar lo pactado y la intención de las partes (cfr. artículo 1281, párrafo segundo, del
Código Civil), pues en ella se indica que, para la finca objeto de la opción, se daba al
precio pactado como prima el carácter, o más exactamente el efecto, de arras o señal del
contrato de compraventa previsto; y además el de anticipo de precio, para el caso de que
fuera dejado sin efecto (tal contrato) por alguna de las dos partes desde este
otorgamiento hasta el día 10 de octubre de 2025. Y se añadía que, si los concedentes
optaran por dejar sin efecto la opción de compra y por tanto la futura compraventa,
deberían devolverlo duplicado, «como si se tratara de una señal en concepto de arras».
Es decir, que de las sumas convenidas al concertarse la opción y se dicen anticipadas,
una importante cantidad no es recibida finalmente por el concedente; quien, de conseguir
una venta en mejores condiciones, puede verse obligado a devolver (en este caso
además duplicadas), las sumas adelantadas y definidas como arras y a cuenta del precio
de la venta (aparte de otras sumas ya recibidas).
Ello conduce a una conclusión racional: si del importe que se dice se anticipaba a los
concedentes (que como se indicó se ha visto reducido sensiblemente tras determinados
pagos a terceros por los conceptos antes señalados), luego han de devolver doblado lo
recibido como arras o anticipo, hay elementos suficientes para considerar la opción
pactada como una garantía de una operación de financiación, en la que siempre saldrá
beneficiado el optante. Bien, recibiendo de manos del concedente, una suma
sensiblemente superior a la que este recibió al concederse la opción; y si tal suma no
pudiera retornarse, desembocar en la adquisición del bien (reteniendo el importe de una
deuda hipotecaria), sin las garantías inherentes a todo proceso de ejecución tanto para
el concedente, como para terceros.
Son por ello plenamente trasladables al caso las consideraciones que este Centro
Directivo formuló en su Resolución de 9 de septiembre de 2024, al declarar: «(…) No ha
de olvidarse que la esencia del derecho de opción consiste en que concede a su titular la

cve: BOE-A-2025-9774
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