BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64286

facultad de decisión respecto a la eficacia de un contrato o una adquisición; y en función
de las diversas modalidades que puede revestir la opción, su ejercicio podrá limitarse a
poner en marcha un determinado contrato, haciendo exigibles las obligaciones que
derivan del mismo, o producirá la adquisición de la propiedad, si tal ejercicio cumple las
condiciones previamente establecidas. En cualquier caso, lo que conviene poner de
manifiesto es que el concedente queda a expensas de la voluntad del optante, quien
podrá decidir entre dar eficacia o no al derecho de opción; y como se verá, en este caso
no sucede exactamente así, dado que la causa es otra y ésta se aparta de la función
económico social del contrato/derecho de opción (real en este caso) (…) porque es
evidente que, si hay un plazo (…) en el que la opción no puede ejercitarse; y una vez
transcurrido éste sí que se puede, pero ajustando contablemente lo que teóricamente
habría de deducir, del teórico precio a pagar, lo que haya entregado antes al concedente
(por una serie de conceptos más que heterogéneos y que se alejan de la operativa
propia y función económico social de una opción de compra), es que la opción queda
desactivada si, antes del “dies a quo” para ejercitar la opción (pues antes el ejercicio
queda en suspenso), el optante ha sido resarcido de lo que haya anticipado al
concedente. Un claro indicio, por tanto, de una financiación que se garantiza con la
opción pactada (al ejercitarla, el concedente hace suya la finca y liquida, incluso a su
bien criterio, lo abonado previamente al concedente)».
6. Por consiguiente, no es aventurado llegar a la conclusión de que la verdadera
voluntad de las partes no es conceder una opción sino un derecho en función de
garantía, pues, al fijar el precio de la compraventa, se establece, entre otras
consideraciones, que «(…) la finca no podrá tener cargas posteriores a la que constan
en la presente escritura. Suponiendo la existencia de posteriores cargas la resolución de
la opción de compra con devolución del duplo de la opción de compra y las cantidades
entregadas en concepto de señal (…)». Pacto, cabría apostillar, totalmente extraño para
la dinámica de un derecho de opción inscrito y, por supuesto, contrario a preceptos
capitales como el artículo 26 de la Ley Hipotecaria.
Y sin duda son trasladables al caso las consideraciones que este Centro Directivo
formuló al respecto en su Resolución de 9 de septiembre de 2024: «(…) además, no ha
de olvidarse la dinámica de la prioridad registral, caso de ejercicio de una opción real,
cuya operativa se quebraría, en casos como el que nos ocupa, por el propio ejercicio de
la opción. Y es que una vez inscrito, el derecho de opción queda sometido a los
principios generales que rigen nuestro sistema hipotecario; y cuando ese derecho de
adquisición preferente se ejercita y su titular se convierte en propietario de la finca objeto
del mismo, ello que conlleva es la cancelación de los derechos posteriores tal como
prevé el artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria, de modo que la cancelación de los
embargos o cargas inscritos con posterioridad a la opción y antes de su ejercicio es sólo
una inevitable consecuencia de la extinción del ejercicio de la opción, si bien para ello es
necesario, como regla general, el depósito del precio pagado a disposición de los
titulares de las cargas posteriores (artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario); previsión
que, a la visita de lo expuesto, brilla aquí por su ausencia.
Por esa razón no tiene sentido alegar (en el recurso) que el optante necesita ponerse
cubierto de actuaciones posteriores del concedente (“[…] –sobre todo por las cargas que
puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta que pudiera mostrar la parte
concedente […]”); pues si aquel ejercita la opción se operaría la resolución (con una
eventual y teórica consignación a favor de acreedores) de esas supuestas actuaciones
posteriores. Por tal razón, lo que en realidad viene a ocurrir en el caso que nos ocupa, es
que lo que ante todo prima es la recuperación de cantidades que el optante haya podido
anticipar al concedente de la opción o a terceros. Cantidades que no están ni
cuantificadas ni tan siquiera mínimamente delimitadas, toda vez que, llegado el caso, el
optante se indica puede determinarlas a su buen criterio; por ello tiene razón la
registradora cuando afirma que ello puede suponer una contravención de la prohibición
de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del contrato (artículo 1256 del Código
Civil), pues lo que implica el inciso en cuestión es que quedaría indeterminada la

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