Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-9774)
Resolución de 26 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 4 a inscribir una escritura de opción de compra y condición resolutoria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 119
Sábado 17 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 64271
bancaria que se incorpora a la escritura– la debida tras el pago de la cuota
correspondiente a enero de 2024, es decir 55.600,06 euros.
4.º La opción se concede por plazo de doce meses, pero se pacta condición
resolutoria de modo que el concedente podrá dejar sin efecto la misma si antes del
día 22 de marzo de 2025 otorga una escritura manifestando su voluntad en tal sentido y
devuelve las cantidades ya percibidas, es decir 14.000 euros entregados como anticipo
más el duplo de la cantidad recibida como arras, que asciende a 4.000 euros.
5.º No consta en la escritura el estado civil de don J. J. M. L.
Fundamentos de Derecho:
Primero.
Con arreglo al artículo 1.256 del Código Civil la validez y el cumplimiento de los
contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. Y, a este respecto la
sentencia dictada el día 16 de diciembre de 2021 por doña María Emma Cobo García,
Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia Número 11 de Madrid, recaída en
juicio verbal contra la calificación de la registradora titular del Registro de la Propiedad
Número 11 de Madrid, considera no inscribible un contrato de opción en el que
manifiestan los concedentes, al igual que en el supuesto que nos ocupa, la urgente
necesidad de realizar la venta y obtener de forma inmediata al menos una parte del
precio, estableciendo también una condición resolutoria para el supuesto de obtener en
el mercado, en el plazo de la opción, un precio superior. Y señala la indicada sentencia
que “esa figuración del derecho de opción de compra no se ajusta al modelo típico que
permite su acceso al Registro como derecho real inscribible en las condiciones
establecidas en el art 14 del Reglamento Hipotecario, al estar sometido a una condición
resolutoria pactada en la cláusula quinta que depende por entero de la libre voluntad de
los concedentes, que pueden libremente revocar su consentimiento dejando sin efecto la
opción y por ende, el derecho real, pacto que resulta contrario a los arts. 1.115 y 1.256
del Código Civil”.
El pacto comisorio es contrario a los artículos 1859 y 1884 del Código Civil.
El Tribunal Supremo, Sala Primera, ha declarado reiteradamente, así en sentencias
de 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008, que los pactos y negocios que infringen los
citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del pacto
comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de preceptos
imperativos y de orden público. La sentencia del mismo Tribunal de 21 de febrero
de 2017 afirmó que son dos los presupuestos que caracterizan la aplicación de la figura
del pacto comisorio: “En primer lugar, que el pacto de apropiación o disposición, previo o
coetáneo a la garantía, se halle causalmente vinculado al nacimiento del crédito cuyo
cumplimiento se garantiza. En segundo lugar, que la apropiación o disposición del bien
no esté sujeta a un procedimiento objetivable de valoración de la adquisición, esto es,
que se realice haciendo abstracción de su valor”. Y la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública sigue tal doctrina, así en resolución de 25 de marzo de 2022, en la
que señala “También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio
incluso cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios
jurídicos indirectos.” Y, que “Como se afirmó en las Resoluciones de 21 y 22 de febrero
y 5 de septiembre de 2013, comúnmente se considera que la prohibición de pacto
comisorio ‘tiene un doble fundamento, que gira en torno a la exigencia de conmutatividad
de los contratos. En primer lugar, se destaca que su ratio descansa en el riesgo de que,
dadas las presiones a las que se puede someter al deudor necesitado de crédito al
tiempo de su concesión, las cosas ofrecidas en garantía reciban una valoración muy
inferior a la real, o que, en todo caso, tengan un valor superior al de la obligación
garantizada. Se trata en definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca
injustificadamente a costa del deudor y que éste sufra un perjuicio desproporcionado.” Y,
cve: BOE-A-2025-9774
Verificable en https://www.boe.es
Segundo.
Núm. 119
Sábado 17 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 64271
bancaria que se incorpora a la escritura– la debida tras el pago de la cuota
correspondiente a enero de 2024, es decir 55.600,06 euros.
4.º La opción se concede por plazo de doce meses, pero se pacta condición
resolutoria de modo que el concedente podrá dejar sin efecto la misma si antes del
día 22 de marzo de 2025 otorga una escritura manifestando su voluntad en tal sentido y
devuelve las cantidades ya percibidas, es decir 14.000 euros entregados como anticipo
más el duplo de la cantidad recibida como arras, que asciende a 4.000 euros.
5.º No consta en la escritura el estado civil de don J. J. M. L.
Fundamentos de Derecho:
Primero.
Con arreglo al artículo 1.256 del Código Civil la validez y el cumplimiento de los
contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. Y, a este respecto la
sentencia dictada el día 16 de diciembre de 2021 por doña María Emma Cobo García,
Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia Número 11 de Madrid, recaída en
juicio verbal contra la calificación de la registradora titular del Registro de la Propiedad
Número 11 de Madrid, considera no inscribible un contrato de opción en el que
manifiestan los concedentes, al igual que en el supuesto que nos ocupa, la urgente
necesidad de realizar la venta y obtener de forma inmediata al menos una parte del
precio, estableciendo también una condición resolutoria para el supuesto de obtener en
el mercado, en el plazo de la opción, un precio superior. Y señala la indicada sentencia
que “esa figuración del derecho de opción de compra no se ajusta al modelo típico que
permite su acceso al Registro como derecho real inscribible en las condiciones
establecidas en el art 14 del Reglamento Hipotecario, al estar sometido a una condición
resolutoria pactada en la cláusula quinta que depende por entero de la libre voluntad de
los concedentes, que pueden libremente revocar su consentimiento dejando sin efecto la
opción y por ende, el derecho real, pacto que resulta contrario a los arts. 1.115 y 1.256
del Código Civil”.
El pacto comisorio es contrario a los artículos 1859 y 1884 del Código Civil.
El Tribunal Supremo, Sala Primera, ha declarado reiteradamente, así en sentencias
de 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008, que los pactos y negocios que infringen los
citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del pacto
comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de preceptos
imperativos y de orden público. La sentencia del mismo Tribunal de 21 de febrero
de 2017 afirmó que son dos los presupuestos que caracterizan la aplicación de la figura
del pacto comisorio: “En primer lugar, que el pacto de apropiación o disposición, previo o
coetáneo a la garantía, se halle causalmente vinculado al nacimiento del crédito cuyo
cumplimiento se garantiza. En segundo lugar, que la apropiación o disposición del bien
no esté sujeta a un procedimiento objetivable de valoración de la adquisición, esto es,
que se realice haciendo abstracción de su valor”. Y la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública sigue tal doctrina, así en resolución de 25 de marzo de 2022, en la
que señala “También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio
incluso cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios
jurídicos indirectos.” Y, que “Como se afirmó en las Resoluciones de 21 y 22 de febrero
y 5 de septiembre de 2013, comúnmente se considera que la prohibición de pacto
comisorio ‘tiene un doble fundamento, que gira en torno a la exigencia de conmutatividad
de los contratos. En primer lugar, se destaca que su ratio descansa en el riesgo de que,
dadas las presiones a las que se puede someter al deudor necesitado de crédito al
tiempo de su concesión, las cosas ofrecidas en garantía reciban una valoración muy
inferior a la real, o que, en todo caso, tengan un valor superior al de la obligación
garantizada. Se trata en definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca
injustificadamente a costa del deudor y que éste sufra un perjuicio desproporcionado.” Y,
cve: BOE-A-2025-9774
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Segundo.
