BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64272

continúa la misma resolución, “Por tanto, no habiendo concretas previsiones adoptadas,
tanto relativas a garantías procedimentales pactadas, como en referencia a la tasación
en cuanto instrumento de adecuada valoración del bien, no se aleja el peligro de que un
valor fijado en el momento de convenirse tal pacto se torne en inequitativo al tiempo en
que se pretenda ejercitar la opción; lo que sin duda no mantiene el equilibro entre las
partes –conmutatividad– y genera el peligro de un posible enriquecimiento injusto.”
En el caso de que se trata en esta calificación existe el reconocimiento de un pago
en concepto de adelanto del precio de una futura posible compra por el optante, y en
definitiva el reconocimiento de una deuda que vendría a saldarse mediante el ejercicio
de la opción de pago en compensación de parte del precio acordado. Y el impago de
dichas cantidades anticipadas por todos los conceptos por parte del concedente en un
plazo determinado es el hecho que realmente determina el nacimiento de la eficacia del
derecho del optante, ya que en caso de pago el concedente puede resolver por su sola
voluntad el derecho de opción constituido. En definitiva el ejercicio de la opción se
condiciona al impago de la deuda que se trata de garantizar.
Y, en un supuesto análogo al que motiva esta nota, la antes citada sentencia dictada
el día 16 de diciembre de 2021 por doña María Emma Cobo García, Magistrado Juez del
Juzgado de Primera Instancia Número 31 de Madrid, aprecia la existencia de un pacto
comisorio y confirma la calificación de la registradora, señalando que no es “arbitrario ni
irrazonable concluir que si el contrato de constitución de un derecho de opción de
compra en favor del optante ha quedado desnaturalizado en su finalidad típica y
primordial, el otorgamiento de aquel en función de garantía del pago de la deuda
contraída vulnera el principio de prohibición del pacto comisorio al que se refieren los
artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil.” Y, añade la misma sentencia que “para el
ejercicio de la opción de compra no se pactó un procedimiento objetivable de valoración
de la adquisición del bien inmueble sujeto a la opción ni un mecanismo adecuado de
restitución de los pagos ya realizados por el deudor ni se han observado las garantías
propias de un procedimiento de ejecución de garantías reales en favor de los
concedentes/deudores, que se reputan consumidores puesto que son cónyuges, él
jubilado y ella sin profesión especial, propietarios de una vivienda adquirida para su
sociedad de gananciales mediante un préstamo hipotecario suscrito con La Caixa,
pendiente de pago, cuya hipoteca subsiste vigente y sin cancelar, que suscribieron la
escritura objeto de calificación al margen de cualquier actividad profesional puesto que
nada de ello se indica en la escritura, y tampoco se establecen mecanismos de garantías
de derechos de terceros”.
El criterio de la anterior sentencia ha sido también el aplicado por sentencia dictada
el día 14 de marzo de 2022 por doña María del Carmen Fernández Luis, Magistrado
Juez del Juzgado de Primera Instancia Número 100 de Madrid, recaída en juicio verbal
contra la calificación de la registradora titular del Registro de la Propiedad Número 11 de
Madrid, que señala: “El examen del título también permite observar la existencia de
datos objetivos que llevan a apreciar segundo defecto observado por la Registradora,
pues de la escritura calificada se desprende que, desde su fecha, los concedentes de la
opción se han convertido en deudores de una muy elevada parte precio de la eventual
futura compraventa, que reciben por anticipado en dicho acto, más el importe de las
arras, de donde concluye razonablemente la Registradora que la finalidad del negocio
jurídico complejo, que resulta de los distintos pactos contenidos en la escritura, es
obtener financiación inmediata, dada la urgente necesidad de liquidez reconocida por los
propietarios concedentes en la propia escritura, y que la opción de compra del inmueble
se otorga en garantía del pago de la deuda adquirida por los propietarios por el elevado
importe del precio recibido por anticipado más el importe correspondiente a los gastos de
la intermediación y asesoramiento financiero, de formalización de la operación y los de la
cancelación registral del derecho de opción de compra y de otras cargas que en el
presente o en el futuro graven la finca, gastos que también son asumidos por los
concedentes en la cláusula sexta de la escritura objeto de calificación.”

cve: BOE-A-2025-9774
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Núm. 119