BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64273

Es necesario destacar que la finca objeto de la escritura presentada, según su
inscripción octava de hipoteca, en el año 2022 ha sido tasada para subasta en un
importe superior al doble –210.513,14 euros– al precio ahora pactado –100.000 euros–.
El concedente adquirió además el inmueble el 12 de enero de 2022 por el precio
de 186.000 euros. De la misma inscripción octava resulta además que tal finca es la
vivienda habitual del concedente. Y sólo una situación de urgente necesidad de
financiación –encubierta– puede llevar al concedente a comprometer la venta por un
precio tan notoriamente inferior al de adquisición y tasación, en un período además en
que el precio de la vivienda se ha visto sensiblemente incrementado. Es decir, el contrato
suscrito en sus términos literales carece de sentido económico alguno –salvo la
financiación del comprador– en cuanto que el concedente faculta al optante a adquirir su
vivienda habitual por un precio muy inferior al de mercado, precio al que habrán de
restarse los gastos de la operación que se ocultan en la escritura pero que muy
probablemente existen a cargo del concedente. Y es que resulta también de especial
relevancia que nada se pacta en la escritura presentada, con independencia de lo que se
establezca en otros documentos no aportados, respecto a los gastos e impuestos que se
devenguen –y a cualesquiera otros gastos habituales como comisiones por
intermediación o asesoramiento financiero–, a diferencia de los supuesto típicos de
concesión de préstamos, en qué las normas de protección de los consumidores, además
de establecer procedimientos de información de los prestatarios, exigen la determinación
en el documento principal del contratante que se hace cargo de tales gastos, así como la
fijación de su importe, determinando además a quién corresponden.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública consideró sin embargo
inscribible, en resolución de 14 de diciembre de 2023, una escritura de opción de
compra, autorizada por el mismo notario que la ahora presentada y calificada
negativamente por el registrador que suscribe, redactada en términos idénticos a la que
ahora se califica; interviene además la misma representante de la optante aunque la
sociedad de que se trata es otra. Pero con posterioridad a tal fecha han recaído
numerosas resoluciones del mismo Centro Directivo que rechaza el acceso al Registro
de las opciones de compra que encubran un pacto comisorio. Particularmente
significativa, para la calificación que nos ocupa, resulta la de 9 de enero de 2024,
referida a un supuesto en que también el concedente puede vender la finca en el plazo
de 12 meses y dejar sin efecto la opción –exactamente igual que en la escritura que se
califica–; señala tal resolución que: “Así, se desprende que la operación realizada
adolece de una falta de equilibrio entre las partes contratantes, con un perjuicio
económico para el concedente deudor, tal como resulta del hecho de ser el precio de
compra pactado (145.000 euros) muy inferior al valor de referencia de la finca obtenido
en la Sede Virtual del Catastro (284.211,65 euros).”
“Por otra parte, no se ha establecido un procedimiento objetivo de valoración del
inmueble que evite una situación de abuso para el deudor concedente y un correlativo
enriquecimiento injusto del acreedor optante.”
Ambas circunstancias concurren en la escritura de referencia. Y existe además en
este punto una diferencia sustancial con el supuesto resuelto por la resolución citada
de 14 de diciembre de 2023 –escritura de opción de compra, autorizada por el mismo
notario que la ahora presentada y calificada negativamente por el registrador que
suscribe– y es que en ese anterior supuesto la finca había sido tasada para subasta en
un importe superior –145.233,60 euros– al precio pactado en la escritura de
opción 110.000 euros. Siendo la diferencia muy considerable no resulta tan
desproporcionada como en el supuesto que nos ocupa, en el que, como se ha indicado,
la diferencia entre ambos importes supera el 100 %.
Y, continúa la misma resolución de 9 de enero de 2024: “Por tanto, en el concreto
supuesto, mediante los negocios celebrados se ha instrumentado un negocio indirecto
de opción de compra con una finalidad de garantía extraña a la causa del contrato de
opción y que resulta contraria a la prohibición del pacto comisorio, ya que bajo la
apariencia de un contrato de opción de compra se esconde un comiso que permite a la

cve: BOE-A-2025-9774
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Núm. 119