BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64276

voluntad del concedente desprende de un complejo de motivos e intereses que actúan
sobre ella, e influyen en su determinación, aún confiados a la valoración exclusiva del
interesado, la condición a la misma sometida es totalmente válida. También que no
puede calificarse de puramente potestativa la que no depende de la pura arbitrariedad
del obligado, sino también de hechos y voluntades externas. Hizo constar asimismo que
la literalidad de los artículos 1.115 y 1.256 del Código Civil y la gravedad de la sanción
impuesta propician una interpretación restrictiva de dichos preceptos, concluyendo en
que en definitiva la condición establecida en la escritura allí calificada es de naturaleza
mixta o simplemente potestativa ya que depende del azar (el mercado) y la voluntad del
concedente no puede influir al respecto.
Cómo se ha dicho, la propia nota de calificación objeto del presente recurso
reconoce expresamente que el título aquí implicado y el que fue objeto de la antes citada
resolución tienen contenido idéntico, luego hay que concluir en que en este caso procede
aplicar dicha doctrina, por lo que no cabe entender ni que la validez ni el cumplimiento de
la condición, y por tanto del contrato, dependen de la voluntad de una sola de las partes,
ni que queda desnaturalizado el contrato cómo opción de compra.
Y lo mismo respecto del siguiente apartado de la nota, que invoca la prohibición del
pacto comisorio. También aquí se produce la misma analogía entre la escritura objeto del
presente recurso y la que fue analizada en la indicada Resolución. Procede entonces
aplicar la doctrina allí establecida, en el sentido de que, siendo indudable la proscripción
en nuestro derecho del pacto por el que una de las partes de un contrato puede, por su
sola voluntad, ejecutar las garantías pactadas en caso de incumplimiento, no obstante,
han de admitirse los pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses de
ambas partes, pero permitiendo al acreedor disponer de procedimientos expeditivos para
el cobro de su deuda. Por ello, cabe admitir el pacto comisorio, siempre que concurran el
equilibrio entre prestaciones, la libertad contractual y la buena fe, y ello después de un
estudio pormenorizado al respecto.
En el caso allí examinado, se destacó la inexistencia de pactos referente a
préstamos o créditos hipotecarios, ni aún por vía indirecta, concluyendo en que se
trataba de una pura operación inmobiliaria, intermedia entre las arras y la venta, con
todos los requisitos propios de la opción de compra legalmente prevista. Por ello se
revocó entonces la calificación denegatoria.
En la nota objeto de este recurso se reconoce la existencia de esta doctrina, pero
considera que en el caso concurre una diferencia notablemente superior entre el precio
pactado para la venta proyectada y el valor estimado que se puede deducir del que en su
día se asignó para subasta al inmueble en cuestión en una hipoteca previamente
constituida. Apoyándose en otra resolución del Centro Directivo, de fecha 9 de enero
de 2.024, considera que eso sí indica una falta de equilibrio entre las partes,
perjudicando al concedente, motivo por el cual deniega la inscripción.
Sin embargo, el supuesto examinado en dicha ocasión no coincide con el que aquí
nos ocupa. En aquel caso, la Dirección General se basó en que, al aplicar los pactos
previstos en la escritura allí calificada, el propietario y concedente de la opción, al
revocar ésta por haber vendido el inmueble sujeto a la misma, debía abonar al optante
una cantidad notablemente superior, al incluir un recargo en torno al treinta por ciento.
En cambio, en el que nos ocupa, el incremento asciende a dos mil euros, y ello en
aplicación estricta del contenido del artículo 1.454 del Código Civil al regular la eficacia
del pacto de arras, expresamente pactado en la escritura. Además, toda la operación
económica allí contenida se basa en la obtención (o no) de un precio superior al
estimado, con lo cual no cabe apreciar un posible desequilibrio entre las prestaciones de
las partes, ya que el resultado final no depende de la voluntad de ninguno de ellos, sino
de un elemento objetivo y ajeno a los mismos, es decir, el mercado.
En consecuencia, la doctrina sentada por la Dirección General de Seguridad Jurídica
y Fe Pública en la reseñada Resolución de 14 de diciembre de 2.023 es plenamente
aplicable a la escritura y calificación objeto del presente recurso, y por tanto se solicita
expresamente la revocación de los defectos puestos de manifiesto por el Señor

cve: BOE-A-2025-9774
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Núm. 119