BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64292

extensión de la hipoteca, cuando precisamente es la Justicia preventiva una de las
finalidades de la institución registral.
No debe haber duda, en conclusión, en qué extensión tiene la obligación
garantizada. Y ello al margen de la autonomía de las relaciones obligatorias. Como
indica nuestro Centro Directivo, la hipoteca garantiza al fiador que paga la realización de
su crédito contra el deudor principal directamente sobre la finca hipotecada y con
preferencia a cualquier otro acreedor posterior, lo que tiene evidente interés para él,
como en cualquier otra relación de crédito. En este sentido, no debe olvidarse que el
contenido del derecho del fiador, especialmente después de haber pagado, es diferente
y, desde el punto de vista objetivo, más amplio que el del acreedor principal, como
consecuencia de tratarse de un vínculo obligatorio distinto. Este vínculo, o las partes de
él que sean garantizadas, es el que debe ser correctamente, ya que aunque el contrato
básico que constituye la fuente de las obligaciones sea único y perfectamente
determinado, sin que se trate de una pluralidad de actos básicos, la garantía de todo o
parte del mismo o la extensión de las consecuencias del incumplimiento tienen que estar
perfectamente definidas, como recuerda la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
pública en la resolución que en el siguiente fundamento se cita: “Para que se pueda
constituir la hipoteca en garantía de obligación futura de estos preceptos tiene que estar
perfectamente determinado y configurado el contrato básico que constituye la fuente de
las obligaciones que se garantizan”, lo cual se predica igualmente en cuanto a la
extensión de la garantía.
Segundo. En cuanto al principio de accesoriedad y la forma en que se redactan las
obligaciones futuras, estas exceden de los límites del mismo. La autonomía de las
relaciones en el contrato de fianza queda al margen de esta cuestión.
Aunque por ser hipoteca de máximo, siendo concreta y conocida la relación jurídica,
hay una notoria flexibilidad en cuanto a la forma en que se dé cabida a las obligaciones,
la jurisprudencia ha impuesto una serie de límites que en este caso, a juicio de quien
suscribe, se traspasan, ya que el principio de accesoriedad se matiza en estas
hipotecas, pero ni siquiera para las del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria ha quedado
completamente borrado o desdibujado: si algunas fórmulas están proscritas, la remisión
a un contrato que las contenga también lo está, por más que la relación jurídica sea en
apariencia concreta y bien identificada. También las que acaben dando amparo a
cláusulas nulas o prohibidas.
Comenzando por una reciente de las resoluciones en la materia, la clasificación
hecha en la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5
de julio de 2023, indica que la hipoteca del 142 Ley Hipotecaria es una hipoteca de
máximo, pero no global y flotante: “Las diferencias entre la hipoteca del artículo 153 bis y
la del 142 de la Ley Hipotecaria son también ostensibles, pues en el artículo 142 no se
prevé la constitución de hipoteca global y flotante, sino únicamente hipoteca en garantía
de obligación futura, que es posible cuando el contrato básico que constituye la fuente de
las obligaciones es único y perfectamente determinado, sin que se trate de una
pluralidad de actos básicos (…)Para que se pueda constituir la hipoteca en garantía de
obligación futura de estos preceptos tiene que estar perfectamente determinado y
configurado el contrato básico que constituye la fuente de las obligaciones que se
garantizan (...). Por otra parte, están determinadas suficientemente las obligaciones
garantizadas, aunque sean futuras, como debe ocurrir en cualquier contrato en el que se
pretenden garantizar las obligaciones surgidas de un único contrato (…)”.
Continúa con la tradicional doctrina de entender que, naciendo las obligaciones de
una misma relación jurídica, no hay inconveniente en aceptarlas, con tal de que esa
relación sea concreta y esté bien determinada. Siendo considerada, entonces, de
máximo, se le aplican los pronunciamientos judiciales al efecto, empezando por la
Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 2002, aplicable aun tras la reforma
de 2007, que consideró que el concepto de “Obligaciones garantizadas: La hipoteca que
se constituye por la presente escritura, garantiza el pago de todas las cantidades que al
final del plazo que se dirá resulten a favor del ‘Banco Pastor, S.A.’, tanto por principal,

cve: BOE-A-2025-9775
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