BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64314

1. En el año 1999 se divide una finca registral en dos porciones de igual superficie
(49.462 metros cuadrados cada una), segregando una y dejando otra como resto, sin
archivar plano alguno. Ahora, el titular de la finca resto solicitar georreferenciar su finca y
aumentar su superficie desde los 49.462 metros cuadrados inscritos hasta 60.674 metros
cuadrados. Durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria, la hermana del promotor, y titular registral de la finca segregada y colindante
al norte de la segregada, formula oposición, alegando que tanto la finca del promotor
como la suya son resultado de fraccionar en dos partes iguales la inicial finca matriz,
pues así se preveía en la licencia municipal, y que la georreferenciación y aumento de
superficie que ahora pretende el promotor para su finca resto lo es a costa de la finca
segregada de la opositora, que dice resultar invadida 5.378,55 metros cuadrados.
La registradora, en base a tal alegación, deniega la inscripción pretendida por el
promotor diciendo que «(…) las alegaciones hechas por uno de los titulares de dominio
de una de las fincas/parcelas colindantes, tiene el suficiente calado para que, al menos,
se planteen dudas sobre si estamos ante una invasión de finca colindante. Por todo ello
entiendo que este posible contencioso excede de las competencias registrales, que
simplemente declara el pleno dominio pacífico de las fincas, debe resolverse en sede
judicial (…)».
El promotor y ahora recurrente alega, en esencia, que «la realidad física de la finca
registral 3373 [segregada] (…) es de 50872 m2 que se corresponde con la parcela 385.
Y la del conjunto de las dos parcelas 264 y 292 que conforman el remanente de la finca
registral 178 [finca resto] es de 60674 m2, de la que se pretende inscribir su
georreferenciación».
Conforme a ello, y según el Catastro, resultaría lo siguiente, según el promotor y
titular de la finca resto: (…).
2. Como se dijo en la Resolución de este Centro Directivo de 6 de febrero de 2025
«efectuada una calificación negativa frente a la que se interpone recurso, como ha
declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de Resoluciones y,
recientemente, en las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, el objeto del
recurso es determinar, exclusivamente, si la calificación registral negativa recurrida es o
no ajustada a Derecho. Cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los
colindantes notificados, como dice el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador
“decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien
no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales
colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”.
Ello nos lleva al análisis de los puntos básicos de la doctrina reiterada de esta
Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son
los siguientes: a) el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en
la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria); b) a tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter
meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar
las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo
que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en
la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la
cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro;
c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al
Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción
meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas
con anterioridad a dicha norma; d) el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas
en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de

cve: BOE-A-2025-9776
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Núm. 119