BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64388

Registro'', a ''la legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de toda clase en
cuya virtud se solicite la inscripción'', a ''las que afecten a la validez de los mismos,
según las leyes que determinan la forma de los instrumentos'' y a ''la no expresión, o la
expresión sin claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y
este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad''.
Conviene poner de relieve que la sola presentación del mismo documento que ya
fuera calificado sin que se haya complementado con las circunstancias señaladas en la
originaria nota de calificación, podría determina [sic] la mera reiteración de los términos
empleados en aquélla. No obstante, como quiera que se ha acompañado de la instancia
referida que apela a la doctrina de la inscripción parcial que matiza el normal juego del
principio de rogación, se hace necesario contestar, en sede de calificación, a la
improcedencia de esta vía para obtener la inscripción pretendida; ello en aras a la
obligatoria globalidad de la calificación.
Segundo. Con relación a la falta de superficie. A la vista del artículo 21 de la Ley
Hipotecaria se establece, con carácter general para todo tipo de documentos inscribibles,
que ''los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por
lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y
sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos''.
De este modo, por aplicación del principio de especialidad, se exige, sin ningún género
de dudas ni excepción alguna, la expresión de la superficie de las fincas. Así:
– Artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria: ''… A tal fin, la inscripción contendrá las
circunstancias siguientes: a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su
situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y,…''.
– Artículo 51.4 de su reglamento: ''La medida superficial se expresará en todo caso y
con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que también se haga constar la
equivalencia a las medidas del país''.
– Resolución de 17 de febrero de 2009. La inscripción de la superficie de una finca
no es un dato de mero hecho, un dato físico carente de todo efecto jurídico –''si así fuera,
la superficie se inscribiría por la simple manifestación de los interesados, y carecerían de
sentido las normas que regulan la inscripción de las modificaciones de cabida de las
fincas inscritas''–. Es por ello, que, respecto de una finca ya inscrita, pero sin cabida,
cabe exigir que se aclare la superficie.
– Resolución de 1 de abril de 2013, ''Siendo la finca el elemento primordial de
nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas
las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de
la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario), constituye presupuesto
básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que
aparece descrita en el titulo presentado y la que figura inscrita en el Registro. Por ello,
como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de
septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992, 21 de junio de 2004 y 10 y 14 de junio
de 2010, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener
una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que
estos queden suficientemente individualizados e identificados (cfr. artículos 9.1 de la Ley
Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª del Reglamento Hipotecario)''.
– Resolución de 13 de diciembre de 2016, ''es doctrina de este Centro Directivo que
se debe exigir que se exprese la superficie de la finca en el título presentado, aunque en
el historial registral la misma aparezca sin expresión de su medida. La completa
descripción de la finca en el título es indispensable para que el registrador pueda llegar a
la convicción de que el mismo tiene por objeto una determinada finca registral. Y, sin
duda, uno de los elementos esenciales a este respecto es el de la superficie, que habrá
de expresarse en todo caso, aunque no aparezca previamente en el historial registral''.
Reiterada, entre otras, en la resolución de 26 de noviembre de 2020, que recogen la cita
exacta aquí transcrita.
– Resolución de 13 de diciembre de 2017, ''En resumen, de la normativa vigente y
de las citadas resoluciones de este Centro Directivo, resulta de modo incuestionable que

cve: BOE-A-2025-9785
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 119