BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64389

la superficie de las fincas registrales ha de expresarse 'en todo caso', y por tanto, no sólo
cuando se inmatricule una finca, sino también cuando se pretenda practicar una
inscripción asiento posterior en el folio real de una finca que conste inmatriculada sin
expresión de su superficie. Y tal exigencia no sólo está normativamente dirigida a los
registradores de la propiedad a la hora de calificar los títulos y en su caso redactar las
inscripciones, sino también dirigida a los funcionarios que autoricen títulos
potencialmente inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Así, por ejemplo, el artículo 21 de la Ley Hipotecaria establece, con carácter general
para todo tipo de documentos inscribibles, que 'los documentos relativos a contratos o
actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que
necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los
otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos'''.
Es criterio claro, que el hecho de que durante el tiempo se haya transmitido como
cuerpo cierto sin constancia de tal superficie no consolida la situación, ni impide la
calificación en los términos aquí esgrimidos; ello en base a las reglas básicas del
artículo 18 de la Ley Hipotecaria referido a la aplicación del principio de legalidad, así
como a la independencia de la calificación registral.
Con relación al modo de acreditar la superficie, no bastará la mera manifestación o
aportación de documentación catastral. Conviene poner de relieve que dado que la finca
está integrada en un edificio en régimen de propiedad horizontal la fijación de las
circunstancias que faltan y que se señalan deben contar con el respaldo de la comunidad
en que se integra. Esto es contando con la aplicación de las reglas de propias de la
modificación del título constitutivo por cuanto, precisamente, se va a modificar para
incluir un elemento nuevo, la superficie y, en este caso, además, los linderos de la finca
en cuestión. En este sentido la resolución de 26 de noviembre de 2020 señala que:
''Ahora bien, dado que la normativa reguladora de la propiedad horizontal es de
aplicación a las situaciones fácticas de propiedad de casas por pisos o departamentos, la
constancia registral de la superficie correspondiente a uno de los elementos integrantes
de aquella debe realizarse de la misma manera que en un edificio en régimen de
propiedad horizontal formalmente constituida, es decir, con el consentimiento de todos
los titulares de las distintas partes de casa, pues así se exige en el artículo 5 de la Ley
sobre propiedad horizontal, según el cual 'El título constitutivo de la propiedad por pisos
o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que
se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las
circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con
que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en
la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título
se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por
el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los
propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. (…)'.
En definitiva, en la medida en que la determinación de la superficie correspondiente a
uno de los elementos privativos 'de hecho' es una operación que, de acuerdo con lo
antes expuesto, tiene cierta naturaleza inmatriculadora y que su fijación tiene
trascendencia tanto material como jurídica, es necesario, además de cumplir con las
exigencias impuestas por la legislación urbanística e hipotecaria, contar con el
consentimiento de todos los titulares de los elementos de hecho que integran la casa (cfr.
artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal)''.
Tercero. Con relación a la improcedencia de admitir la solicitud de inscripción
parcial. Como punto de partida, tenemos que el dato superficial es esencial y debe
incorporarse al título cuya inscripción se pretende. Además, como ha quedado puesto de
relieve ello se dará en todo caso, incluso si la finca se hallara inscrita sin superficie –los
artículos 1.3 y 38 de la Ley Hipotecaria no amparan lo contrario– frente a lo afirmado por
los interesados en la instancia.
La mejor doctrina sobre la inscripción parcial, parte de considerarla como una
manifestación del principio de rogación –artículo 6 de la Ley Hipotecaria–, que modaliza

cve: BOE-A-2025-9785
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Núm. 119