BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64392

de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica
y Fe Pública de 1, 5, 9, 11 y 16 de junio, 16 de octubre y 26 de noviembre de 2020, 14 de
junio 17 de noviembre de 2021 y 28 de julio de 2022.
1. En primer lugar, este Centro Directivo debe manifestarse respecto de la alusión
contenida en el informe en defensa de la nota de calificación de que esta Dirección
General tome alguna decisión sobre la idoneidad del correo electrónico como medio de
presentación del recurso y la falta de firma electrónica del documento remitido. De
conformidad con lo establecido en el artículo 325 de la Ley Hipotecaria, y como ya puso
de manifiesto la resolución de este Centro Directivo de 28 de julio de 2022, el registrador
en el momento de advertir las deficiencias alegadas debió requerir al recurrente para que
procediera a presentar el recurso por algunos de los medios previstos en la legislación
hipotecaria y subsanara los defectos formales de la documentación presentada
(artículo 118 de la Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común de las
Administraciones Públicas), con lo que, ante la ausencia de dicho requerimiento, tal
pretensión no puede ser estimada procediendo, en consecuencia, entrar en el fondo del
asunto.
2. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se transmite por título
de herencia una vivienda inscrita como finca independiente, registral 32.659, que forma
parte de una casa, registral 32.118. Hay que destacar que bajo la inscripción 3.ª de ésta
última se inscribe en febrero del año 1958 la nueva descripción y división de locales
procediéndose con la misma fecha a la independización de los diferentes pisos con sus
anejos y que en la inscripción 4.ª de dicha finca matriz de marzo del año 2000 se inscribe
la modificación de la descripción de la misma, de las diferentes cuotas de los
departamentos que la integran y la desafectación de la vivienda del portero en virtud de
acuerdo unánime de la junta de la comunidad de propietarios. Mientras que en el
Registro consta la superficie de la finca en su totalidad, en ninguna de las inscripciones
de las fincas independientes con sus anejos consta su superficie, ni siquiera en la que se
practica de la vivienda del portero en el año 2000. La vivienda se describe en la escritura
con la misma descripción que consta en el Registro.
El registrador suspende la inscripción de la vivienda por entender que al formar parte
de una propiedad horizontal y constar inscrita sin superficie y linderos, debe acreditarse
«la misma» a efectos de su constancia registral.
La notario autorizante, por el contrario, solicita que en la nueva inscripción que se
practique se «arrastre» la descripción que ya consta en el Registro al amparo de lo
dispuesto en el artículo 1, párrafo tercero, de la ley Hipotecaria, de salvaguardia judicial
de los asientos registrales; en el artículo 38 de la ley Hipotecaria, que consagra el
principio de legitimación, y en base al artículo 9.3 de la Constitución Española, que
garantiza a los ciudadanos de los principios de legalidad, seguridad jurídica,
irretroactividad de las disposiciones no favorable o restrictivas de derechos individuales.
Conviene destacar que tanto registrador como la notaria autorizante se refieren en
todo momento a la propiedad horizontal del edificio sin cuestionar si se trata de una
propiedad horizontal de hecho dada la fecha de la inscripción de la división en locales
independientes, año 1958, anterior a la Ley de propiedad horizontal de 1960.
3. Sea como fuere, la cuestión que debe resolverse en este caso es si para la
inscripción de un título traslativo sobre una vivienda de un edificio inscrita sin superficie,
y bajo folio independiente, debe procederse a la determinación de dicha superficie, como
dato esencial que debe recoger la inscripción, en virtud de acuerdo unánime de la junta
de propietarios o si cabe la inscripción de las transmisiones sucesivas manteniendo la
descripción que consta en el Registro.
Con carácter general, la determinación de la superficie correspondiente a las fincas
registrales resulta esencial. Así lo afirmó la Resolución de 13 de diciembre de 2016,
confirmada por otras de fecha posterior, en los siguientes términos: «(…) es doctrina de este
Centro Directivo que se debe exigir que se exprese la superficie de la finca en el título
presentado, aunque en el historial registral la misma aparezca sin expresión de su medida.
La completa descripción de la finca en el título es indispensable para que el registrador

cve: BOE-A-2025-9785
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