BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 17 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 64393

pueda llegar a la convicción de que el mismo tiene por objeto una determinada finca
registral. Y, sin duda, uno de los elementos esenciales a este respecto es el de la superficie,
que habrá de expresarse en todo caso, aunque no aparezca previamente en el historial
registral. Como ha señalado la Resolución de 25 de junio de 2015, “una finca que se halla
inscrita sin expresión de su superficie no puede decirse que sea plenamente equiparable a
una finca no inmatriculada. Es cierto que no consta la superficie, y que este es un dato
esencial para su identificación. Pero también es verdad que aparecen unos linderos, la
referencia a la calle de su situación y el número de gobierno, y la alusión a unos elementos
construidos en la misma. Por otro lado, del historial registral pueden resultar una serie de
titularidades jurídico-reales que a lo largo del tiempo se han ido sucediendo sobre la finca.
Todo ello nos conduce a concluir que la finca como tal objeto de derechos sí que ha
accedido al Registro. Lo que ocurre es que no consta correctamente especificada su
superficie. Y, dada la trascendencia que el dato de la superficie tiene en la delimitación de la
finca registral, podemos decir que la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese
momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una
inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora. Nuestra legislación hipotecaria ha
previsto una serie de procedimientos para rectificar la superficie de una finca inmatriculada
cuando se detecta que se produjo un error al medirla en el momento de su primera
inscripción”. Hay que tener en cuenta la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley
Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley
de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y en
concreto la modificación de los artículos 199, 200 y 201 de la Ley Hipotecaria. Los
artículos 200 y 201 de la Ley Hipotecaria regulan los expedientes notariales de deslinde y
de rectificación de la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral, siendo el
expediente ordinario cuando se trata de rectificaciones de cabida superiores al 10 % y en
todos aquellos en los que el registrador tenga dudas. Por su parte, en el artículo 199 de la
Ley Hipotecaria se dice expresamente que el titular registral del dominio o de cualquier
derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma
acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie,
mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, en
la forma y con los requisitos que se regulan en el propio artículo. (…) tal como ha dicho la
doctrina de este Centro Directivo (Resoluciones en “Vistos”) la inscripción de la superficie de
una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en
sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de
estar dotado de las debidas garantías».
4. Ahora bien, dado que la normativa reguladora de la propiedad horizontal es de
aplicación a las situaciones fácticas de propiedad de casas por pisos o departamentos, la
constancia registral de la superficie correspondiente a uno de los elementos integrantes
de aquélla debe realizarse de la misma manera que en un edificio en régimen de
propiedad horizontal formalmente constituida, es decir, con el consentimiento de todos
los titulares de las distintas partes de casa, pues así se exige en el artículo 5 de la Ley
sobre propiedad horizontal, según el cual «el título constitutivo de la propiedad por pisos
o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que
se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las
circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con
que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en
la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título
se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por
el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los
propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial (…)». Es decir, la
incorporación de tal dato descriptivo excede de la acción individual del titular dominical
dependiendo del consentimiento de los terceros titulares.
En definitiva, en la medida en que la determinación de la superficie correspondiente a
uno de los elementos privativos «de hecho» es una operación que, de acuerdo con lo
antes expuesto, tiene cierta naturaleza inmatriculadora y que su fijación tiene

cve: BOE-A-2025-9785
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