Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-9852)
Resolución de 24 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 1 a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, una vez tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 19 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 65042
febrero, 24 de mayo, 12 de julio, 29 de noviembre y 5 y 15 de diciembre de 2023, 22 de
marzo y 3 de octubre de 2024 y 9 de enero de 2025.
1. Mediante escritura pública otorgada el día 27 de febrero de 2024, ante el notario
de Las Palmas de Gran Canaria, don Manuel Guzmán Ramos, protocolo 454, que
subsana la otorgada el día 8 de abril de 2021 ante la notaria también de Las Palmas de
Gran Canaria, doña Elsa Cruz Villalba, protocolo número 407, que fue presentada en el
Registro de la Propiedad de Las Palmas de Gran Canaria número 1, se modifica la
superficie de las registrales 18.049 y 2.694, incorporando informe de validación gráfica
frente a parcelario catastral de la primera de las citadas fincas que, de una superficie
inscrita de 1.796 metros cuadrados pasa a la superior de 1.877 metros cuadrados.
Tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, se
formularon alegaciones por parte de doña M. M. P. R., manifestando que la
representación gráfica propuesta supone una invasión de una serventía que da acceso a
su finca y otras, acompañando informe topográfico contradictorio.
A la vista de las alegaciones formuladas, la registradora suspende la inscripción
solicitada, por entender que la existencia de dos bases gráficas contradictorias plantea
dudas acerca de la realidad física de la finca y su georreferenciación.
El recurrente sostiene, en síntesis, que quien formula alegaciones no tiene constituido
a su favor derecho alguno sobre la serventía ni existe servidumbre de paso alguna sobre
la finca objeto del expediente, ni así resulta de documento contractual, judicial o
prescripción; que quien formula alegaciones no es colindante de la finca objeto del
expediente, por lo que no tiene derecho a formular alegaciones ni le afecta la inscripción
pretendida; que existe una desorientación en los linderos tal como resultan del Registro,
pues en este la finca linda al oeste o poniente con serventía de varios por donde se
accede y terrenos que fueron de don C. V. G., cuando en realidad linda con la serventía
por el sur, la cual está incluida en los límites de esta propiedad que separa terrenos que
fueron de don C. V. G.; que el término serventía de varios no debe entenderse empleado
en sentido técnico-jurídico, sino que hacía referencia a la existencia de un camino privado
del que se servía el propietario de la finca matriz y sus hijos cuando se segregó la finca
objeto del expediente, citando, como argumento de su interpretación, la sentencia de la
Audiencia de Santa Cruz de Tenerife de 19 de junio de 2019; que el registrador debía
haber denegado la oposición formulada, en base al artículo 420 del Reglamento
Hipotecario, por no haber sustentado su oposición en un principio de prueba; que la
registradora ha suspendido la inscripción solicitada sin que se haya aportado justificación
del derecho invocado por el alegante; añade que la serventía es una institución jurídica
propia del archipiélago canario y con cita en la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de
mayo de 1993, la distingue de la servidumbre de paso regulada en el Código Civil; que la
finca objeto del expediente se ha formado por segregación siendo la matriz la parcela con
referencia catastral 35022A001003780000AA, y, finalmente, señala que se le dio traslado
del escrito de oposición pero no del informe topográfico que lo acompaña.
2. Antes de entrar en el análisis del fondo del asunto, debe recordarse la doctrina
de las Resoluciones de esta Dirección General de 5 de octubre de 2021 y 21 de febrero
de 2022 por la cual, si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por
albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca
ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción.
Y ello debe ser así porque para resolver esas dudas fundadas debe presentarse una
georreferenciación distinta de la presentada, que haya sido consentida por ambos
titulares, en un expediente de deslinde del artículo 200, o en una conciliación registral del
artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o aprobada por la autoridad judicial en el seno del
correspondiente expediente.
3. Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución del presente
expediente las siguientes:
– La registral 18.049 consta inscrita con una superficie de 1.796 metros cuadrados.
Forma parte de la parcela 35022A001003780000AA y sus linderos, según Registro son
cve: BOE-A-2025-9852
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 120
Lunes 19 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 65042
febrero, 24 de mayo, 12 de julio, 29 de noviembre y 5 y 15 de diciembre de 2023, 22 de
marzo y 3 de octubre de 2024 y 9 de enero de 2025.
1. Mediante escritura pública otorgada el día 27 de febrero de 2024, ante el notario
de Las Palmas de Gran Canaria, don Manuel Guzmán Ramos, protocolo 454, que
subsana la otorgada el día 8 de abril de 2021 ante la notaria también de Las Palmas de
Gran Canaria, doña Elsa Cruz Villalba, protocolo número 407, que fue presentada en el
Registro de la Propiedad de Las Palmas de Gran Canaria número 1, se modifica la
superficie de las registrales 18.049 y 2.694, incorporando informe de validación gráfica
frente a parcelario catastral de la primera de las citadas fincas que, de una superficie
inscrita de 1.796 metros cuadrados pasa a la superior de 1.877 metros cuadrados.
Tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, se
formularon alegaciones por parte de doña M. M. P. R., manifestando que la
representación gráfica propuesta supone una invasión de una serventía que da acceso a
su finca y otras, acompañando informe topográfico contradictorio.
A la vista de las alegaciones formuladas, la registradora suspende la inscripción
solicitada, por entender que la existencia de dos bases gráficas contradictorias plantea
dudas acerca de la realidad física de la finca y su georreferenciación.
El recurrente sostiene, en síntesis, que quien formula alegaciones no tiene constituido
a su favor derecho alguno sobre la serventía ni existe servidumbre de paso alguna sobre
la finca objeto del expediente, ni así resulta de documento contractual, judicial o
prescripción; que quien formula alegaciones no es colindante de la finca objeto del
expediente, por lo que no tiene derecho a formular alegaciones ni le afecta la inscripción
pretendida; que existe una desorientación en los linderos tal como resultan del Registro,
pues en este la finca linda al oeste o poniente con serventía de varios por donde se
accede y terrenos que fueron de don C. V. G., cuando en realidad linda con la serventía
por el sur, la cual está incluida en los límites de esta propiedad que separa terrenos que
fueron de don C. V. G.; que el término serventía de varios no debe entenderse empleado
en sentido técnico-jurídico, sino que hacía referencia a la existencia de un camino privado
del que se servía el propietario de la finca matriz y sus hijos cuando se segregó la finca
objeto del expediente, citando, como argumento de su interpretación, la sentencia de la
Audiencia de Santa Cruz de Tenerife de 19 de junio de 2019; que el registrador debía
haber denegado la oposición formulada, en base al artículo 420 del Reglamento
Hipotecario, por no haber sustentado su oposición en un principio de prueba; que la
registradora ha suspendido la inscripción solicitada sin que se haya aportado justificación
del derecho invocado por el alegante; añade que la serventía es una institución jurídica
propia del archipiélago canario y con cita en la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de
mayo de 1993, la distingue de la servidumbre de paso regulada en el Código Civil; que la
finca objeto del expediente se ha formado por segregación siendo la matriz la parcela con
referencia catastral 35022A001003780000AA, y, finalmente, señala que se le dio traslado
del escrito de oposición pero no del informe topográfico que lo acompaña.
2. Antes de entrar en el análisis del fondo del asunto, debe recordarse la doctrina
de las Resoluciones de esta Dirección General de 5 de octubre de 2021 y 21 de febrero
de 2022 por la cual, si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por
albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca
ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción.
Y ello debe ser así porque para resolver esas dudas fundadas debe presentarse una
georreferenciación distinta de la presentada, que haya sido consentida por ambos
titulares, en un expediente de deslinde del artículo 200, o en una conciliación registral del
artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o aprobada por la autoridad judicial en el seno del
correspondiente expediente.
3. Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución del presente
expediente las siguientes:
– La registral 18.049 consta inscrita con una superficie de 1.796 metros cuadrados.
Forma parte de la parcela 35022A001003780000AA y sus linderos, según Registro son
cve: BOE-A-2025-9852
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Núm. 120
