BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 19 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 65045

como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 12 de julio de 2023, sin que el
registrador en el ejercicio de su calificación registral o esta Dirección General en sede de
recurso pueda resolver el conflicto entre titulares registrales colindantes. Dicha cuestión
compete a los tribunales de Justicia, como ha declarado la Resolución de esta Dirección
General de 24 de mayo de 2023.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente se evidencia que
no es pacífica la delimitación gráfica propuesta que se pretende inscribir, resultando
posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación
gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción
registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión,
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito
capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
9. Alega el recurrente que el opositor no debió ser notificado en el curso del
procedimiento por no ser colindante con la finca objeto del expediente. A este respecto,
debe advertirse que la registral 18.049 forma parte de la parcela con referencia
catastral 35022A001003780000AA, la cual linda con la parcela 000300500DS50A0001GJ,
y que habiéndose presentado una representación gráfica alternativa, el artículo 199.2
impone la notificación no sólo a los titulares registrales colindantes, sino también a los
catastrales colindantes y ello porque constituyendo la cartografía catastral la base
de representación gráfica de las fincas registrales, la eventual inscripción de una
representación gráfica alternativa implicaría la modificación de la base de representación
gráfica de sus colindantes, por lo que es procedente la notificación del colindante
catastral tal como se ha realizado en el curso del procedimiento.
10. Alega también el recurrente que la alegación no debería haberse admitido, por
no constar en documento público, de conformidad con el artículo 420 del Reglamento
Hipotecario ni venir la misma sustentada en principio de prueba alguno. A este respecto
debe señalarse que la alegación formulada en el curso del procedimiento regulado en el
artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria no constituye el inicio de un procedimiento registral,
dirigido a conseguir la inscripción de determinado título en el Registro, sino que, como se
ha expuesto en el fundamento de Derecho sexto, la intervención de los titulares
colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física
tiene por finalidad evitar que puedan lesionarse sus derechos, así como prevenir la
práctica de inscripciones potencialmente litigiosas. Su intervención ante el registrador,
una vez notificados, no exige forma documental pública, bastando la oposición formulada
en documento privado o incluso por comparecencia ante el registrador, como
expresamente resulta de la letra del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Y en cuanto a la necesidad de que el escrito de oposición venga sustentado en un
principio de prueba, esta Dirección General ha manifestado, entre otras, en Resolución
de 23 de febrero de 2023, la conveniencia de que las alegaciones formuladas vengan
acompañadas de un principio de prueba que sirva de soporte a la oposición a la
inscripción de la representación gráfica, pero ello no puede determinar la exigencia, con
carácter obligatorio, de un trámite que no está contemplado en la norma de modo
expreso, como ya se ha pronunciado esta Dirección General en Resoluciones de 14 de
noviembre de 2016, 25 de octubre de 2017 o 27 de noviembre de 2018. Por ello, siendo

cve: BOE-A-2025-9852
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Núm. 120