Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-9856)
Resolución de 26 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Puerto de la Cruz a inscribir una escritura de constitución de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 19 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 65081
pactado por el afianzamiento concedido y/o del reintegro de las cantidades que hubieran
podido ser abonadas a la entidad beneficiaria de dicho afianzamiento”, al añadirse en
dicho texto la expresión “esto es”, que hemos destacado deliberadamente para señalar
que la misma viene a concretar de forma expresa, clara y concisa los conceptos de los
que se deriven las cantidades que en el futuro puedan adeudar la hipotecante como
consecuencia del incumplimiento de la póliza de aval garantizada con la hipoteca, de tal
forma que excluye aquellas otras obligaciones contractuales que, o bien ya han sido
cumplidas por los avalados, o bien carecen de contenido económico y, por ende, no
precisan de ser garantizadas por medio de la hipoteca que pretende inscribirse. Siendo
evidente que las cantidades devengadas por los dos conceptos señalados de forma
concreta serán las únicas puedan ser objeto del acta de manifestaciones prevista en el
artículo 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su reglamento.
Como consecuencia de todo lo anteriormente expuesto, podemos sostener de forma
categórica que los argumentos expuestos de la Calificación de Defectos ahora recurrida
incurre en dos errores manifiestos: (1) la comparación de solo una parte del texto de la
estipulación Primera de la escritura de Hipoteca con la Condición General Primera de la
Póliza de Afianzamiento Mercantil, resultando obvio que esta última no contiene la
descripción de las obligaciones asumidas por la entidad avalada sino las de la propia
avalista; y (2) la omisión de cualquier mención a una parte fundamental del texto de la
Estipulación Primera e la Hipoteca en la que, como ya hemos indicado, sí que se define
con claridad los conceptos que integran el importe del principal que se garantiza por
medio de la hipoteca: el coste anual del aval y/o los reintegros de las cantidades que
fueran abonadas a la beneficiaria del afianzamiento.
Cuarto. El segundo de los Fundamentos de Derecho contenidos en la Calificación
notificada comienza con la siguiente afirmación:
“En cuanto al principio de accesoriedad y la forma en que se redactan las
obligaciones futuras, estas exceden de los límites del mismo. La autonomía de las
relaciones en el contrato de fianza queda al margen de esta cuestión.”
Continuando después con una exposición de la doctrina jurisprudencial y
administrativa que establece las condiciones bajo las que resulta admisible la forma en la
que “se dé cabida a las obligaciones” garantizadas por la Hipoteca de Máximo, para
finalizar con dos conclusiones categóricas del siguiente tenor literal:
1. “Esta remisión (cl. 18) a esa totalidad de las obligaciones vulnera el principio de
especialidad. Aparentemente la relación jurídica es muy concreta, un afianzamiento
mercantil.
Pero el contrato de afianzamiento va mucho más allá de una mera relación directa de
fianza mercantil, al expresar que esta fianza se hace extensiva a cualesquiera prórrogas,
renovaciones, novaciones, modificaciones de cualquier tipo, expresas o tácitas, que
pudieran producirse en las obligaciones contenidas, directa o indirectamente, en el
presente contrato o en cuantos lo noven o sustituyan”.
2. “Además tendrá vigencia sin limitación de tiempo (condición general segunda),
otra de las fórmulas prohibidas para las obligaciones condicionales; aunque se le dé el
nombre de obligación futura, si está determinado el acreedor, es condicional, según
doctrina de la DGRN”.
No puede ser aceptada ninguna de dichas conclusiones porque ambas se producen
como consecuencia de una incorrecta e incompleta interpretación de las estipulaciones
contractuales a las que se refieren.
Respecto a la primera de ellas, debemos señalar que la cláusula 18.ª de la póliza de
aval hace referencia, únicamente, a los avalistas del socio partícipe (quien, a su vez, es
el avalado por Avalcanarias ante la entidad financiera), quienes sí están obligados a
mantener el aval personal que han prestado durante toda la vigencia del contrato de
afianzamiento mercantil, haciendo extensivo dicho aval (Fianza) “a cualesquiera
prórrogas, renovaciones, novaciones y modificaciones de cualquier tipo, expresas o
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Núm. 120
Lunes 19 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 65081
pactado por el afianzamiento concedido y/o del reintegro de las cantidades que hubieran
podido ser abonadas a la entidad beneficiaria de dicho afianzamiento”, al añadirse en
dicho texto la expresión “esto es”, que hemos destacado deliberadamente para señalar
que la misma viene a concretar de forma expresa, clara y concisa los conceptos de los
que se deriven las cantidades que en el futuro puedan adeudar la hipotecante como
consecuencia del incumplimiento de la póliza de aval garantizada con la hipoteca, de tal
forma que excluye aquellas otras obligaciones contractuales que, o bien ya han sido
cumplidas por los avalados, o bien carecen de contenido económico y, por ende, no
precisan de ser garantizadas por medio de la hipoteca que pretende inscribirse. Siendo
evidente que las cantidades devengadas por los dos conceptos señalados de forma
concreta serán las únicas puedan ser objeto del acta de manifestaciones prevista en el
artículo 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su reglamento.
Como consecuencia de todo lo anteriormente expuesto, podemos sostener de forma
categórica que los argumentos expuestos de la Calificación de Defectos ahora recurrida
incurre en dos errores manifiestos: (1) la comparación de solo una parte del texto de la
estipulación Primera de la escritura de Hipoteca con la Condición General Primera de la
Póliza de Afianzamiento Mercantil, resultando obvio que esta última no contiene la
descripción de las obligaciones asumidas por la entidad avalada sino las de la propia
avalista; y (2) la omisión de cualquier mención a una parte fundamental del texto de la
Estipulación Primera e la Hipoteca en la que, como ya hemos indicado, sí que se define
con claridad los conceptos que integran el importe del principal que se garantiza por
medio de la hipoteca: el coste anual del aval y/o los reintegros de las cantidades que
fueran abonadas a la beneficiaria del afianzamiento.
Cuarto. El segundo de los Fundamentos de Derecho contenidos en la Calificación
notificada comienza con la siguiente afirmación:
“En cuanto al principio de accesoriedad y la forma en que se redactan las
obligaciones futuras, estas exceden de los límites del mismo. La autonomía de las
relaciones en el contrato de fianza queda al margen de esta cuestión.”
Continuando después con una exposición de la doctrina jurisprudencial y
administrativa que establece las condiciones bajo las que resulta admisible la forma en la
que “se dé cabida a las obligaciones” garantizadas por la Hipoteca de Máximo, para
finalizar con dos conclusiones categóricas del siguiente tenor literal:
1. “Esta remisión (cl. 18) a esa totalidad de las obligaciones vulnera el principio de
especialidad. Aparentemente la relación jurídica es muy concreta, un afianzamiento
mercantil.
Pero el contrato de afianzamiento va mucho más allá de una mera relación directa de
fianza mercantil, al expresar que esta fianza se hace extensiva a cualesquiera prórrogas,
renovaciones, novaciones, modificaciones de cualquier tipo, expresas o tácitas, que
pudieran producirse en las obligaciones contenidas, directa o indirectamente, en el
presente contrato o en cuantos lo noven o sustituyan”.
2. “Además tendrá vigencia sin limitación de tiempo (condición general segunda),
otra de las fórmulas prohibidas para las obligaciones condicionales; aunque se le dé el
nombre de obligación futura, si está determinado el acreedor, es condicional, según
doctrina de la DGRN”.
No puede ser aceptada ninguna de dichas conclusiones porque ambas se producen
como consecuencia de una incorrecta e incompleta interpretación de las estipulaciones
contractuales a las que se refieren.
Respecto a la primera de ellas, debemos señalar que la cláusula 18.ª de la póliza de
aval hace referencia, únicamente, a los avalistas del socio partícipe (quien, a su vez, es
el avalado por Avalcanarias ante la entidad financiera), quienes sí están obligados a
mantener el aval personal que han prestado durante toda la vigencia del contrato de
afianzamiento mercantil, haciendo extensivo dicho aval (Fianza) “a cualesquiera
prórrogas, renovaciones, novaciones y modificaciones de cualquier tipo, expresas o
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