Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-9856)
Resolución de 26 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Puerto de la Cruz a inscribir una escritura de constitución de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 19 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 65087
estipulación primera de la escritura de constitución de hipoteca objeto de la calificación, y
que el registrador evita hacer la más mínima mención al resto del contenido de la
estipulación primera de la escritura de hipoteca, limitándose a basar su argumento en
solo una parte de la misma y obviando por completo el resto de la citada estipulación;
circunstancia que desvirtúa completamente los argumentos en los que se sustenta la
existencia de rogación contradictoria que se imputa a la escritura calificada.
Que resulta obvio que el contenido de la condición general primera de la póliza de
afianzamiento, se refiere de forma exclusiva al alcance del aval otorgado a favor de la
entidad financiera, al manifestar expresamente el alcance del aval otorgado ante la
entidad financiera beneficiaria del mismo y que se limita a garantizar el pago a dicha
entidad financiera el cobro de las cantidades adeudadas a la misma en concepto de
principal del préstamo y de los intereses no reembolsados en los plazos estipulados;
esto es, los conceptos que se garantizan a la entidad financiera ante la que
«Avalcanarias» se constituye en avalista, no refiriéndose en forma alguna a las
obligaciones de su avalada.
Que la citada cláusula primera de la escritura «contiene una frase que define con
absoluta claridad el contenido de los conceptos que componen el principal garantizado
con la hipoteca de máximo al expresar literalmente que ésta está compuesto por “la
totalidad de las cantidades que Aguardiente Inversiones SL, pueda adeudar en el futuro
a Avalcanarias en concepto del coste anual pactado por el afianzamiento concedido y/o
del reintegro de las cantidades que hubieran podido ser abonadas a la entidad
beneficiaria de dicho afianzamiento”, al añadirse en dicho texto la expresión “esto es”,
que hemos destacado deliberadamente para señalar que la misma viene a concretar de
forma expresa, clara y concisa los conceptos de los que se deriven las cantidades que
en el futuro puedan adeudar la hipotecante como consecuencia del incumplimiento de la
póliza de aval garantizada con la hipoteca, de tal forma que excluye aquellas otras
obligaciones contractuales que, o bien ya han sido cumplidas por los avalados, o bien
carecen de contenido económico y, por ende, no precisan de ser garantizadas por medio
de la hipoteca que pretende inscribirse. Siendo evidente que las cantidades devengadas
por los dos conceptos señalados de forma concreta serán las únicas puedan ser objeto
del acta de manifestaciones prevista en el artículo 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su
Reglamento».
Y concluía el recurrente: «(…) podemos sostener de forma categórica que los
argumentos expuestos de la Calificación de Defectos ahora recurrida incurre en dos
errores manifiestos: (1) la comparación de solo una parte del texto de la estipulación
Primera de la escritura de Hipoteca con la Condición General Primera de la Póliza de
Afianzamiento Mercantil, resultando obvio que esta última no contiene la descripción de
las obligaciones asumidas por la entidad avalada sino las de la propia avalista; y (2) la
omisión de cualquier mención a una parte fundamental del texto de la Estipulación
Primera e la Hipoteca en la que, como ya hemos indicado, sí que se define con claridad
los conceptos que integran el importe del principal que se garantiza por medio de la
hipoteca: el coste anual del aval y/o los reintegros de las cantidades que fueran
abonadas a la beneficiaria del afianzamiento».
2. Así las cosas, y por su evidente similitud con el supuesto que motiva este
recurso, conviene recordar lo declarado por este Centro Directivo en su Resolución
de 16 de enero de 2024, conclusiones enteramente trasladables el supuesto que motiva
este recurso:
«(…) como ha afirmado este Centro Directivo reiteradamente (cfr. la Resolución
de 30 de septiembre de 2009, y las demás citadas en los “Vistos” de la presente), la
hipoteca puede constituirse para garantizar toda clase de obligaciones (cfr.
artículos 1861 del Código Civil y 105, 142 y 143 de la Ley Hipotecaria). Así, la obligación
asegurada puede ser, por ejemplo, la obligación principal derivada de un préstamo; pero
también puede garantizarse la obligación del deudor respecto del fiador (cfr.
cve: BOE-A-2025-9856
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 120
Lunes 19 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 65087
estipulación primera de la escritura de constitución de hipoteca objeto de la calificación, y
que el registrador evita hacer la más mínima mención al resto del contenido de la
estipulación primera de la escritura de hipoteca, limitándose a basar su argumento en
solo una parte de la misma y obviando por completo el resto de la citada estipulación;
circunstancia que desvirtúa completamente los argumentos en los que se sustenta la
existencia de rogación contradictoria que se imputa a la escritura calificada.
Que resulta obvio que el contenido de la condición general primera de la póliza de
afianzamiento, se refiere de forma exclusiva al alcance del aval otorgado a favor de la
entidad financiera, al manifestar expresamente el alcance del aval otorgado ante la
entidad financiera beneficiaria del mismo y que se limita a garantizar el pago a dicha
entidad financiera el cobro de las cantidades adeudadas a la misma en concepto de
principal del préstamo y de los intereses no reembolsados en los plazos estipulados;
esto es, los conceptos que se garantizan a la entidad financiera ante la que
«Avalcanarias» se constituye en avalista, no refiriéndose en forma alguna a las
obligaciones de su avalada.
Que la citada cláusula primera de la escritura «contiene una frase que define con
absoluta claridad el contenido de los conceptos que componen el principal garantizado
con la hipoteca de máximo al expresar literalmente que ésta está compuesto por “la
totalidad de las cantidades que Aguardiente Inversiones SL, pueda adeudar en el futuro
a Avalcanarias en concepto del coste anual pactado por el afianzamiento concedido y/o
del reintegro de las cantidades que hubieran podido ser abonadas a la entidad
beneficiaria de dicho afianzamiento”, al añadirse en dicho texto la expresión “esto es”,
que hemos destacado deliberadamente para señalar que la misma viene a concretar de
forma expresa, clara y concisa los conceptos de los que se deriven las cantidades que
en el futuro puedan adeudar la hipotecante como consecuencia del incumplimiento de la
póliza de aval garantizada con la hipoteca, de tal forma que excluye aquellas otras
obligaciones contractuales que, o bien ya han sido cumplidas por los avalados, o bien
carecen de contenido económico y, por ende, no precisan de ser garantizadas por medio
de la hipoteca que pretende inscribirse. Siendo evidente que las cantidades devengadas
por los dos conceptos señalados de forma concreta serán las únicas puedan ser objeto
del acta de manifestaciones prevista en el artículo 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su
Reglamento».
Y concluía el recurrente: «(…) podemos sostener de forma categórica que los
argumentos expuestos de la Calificación de Defectos ahora recurrida incurre en dos
errores manifiestos: (1) la comparación de solo una parte del texto de la estipulación
Primera de la escritura de Hipoteca con la Condición General Primera de la Póliza de
Afianzamiento Mercantil, resultando obvio que esta última no contiene la descripción de
las obligaciones asumidas por la entidad avalada sino las de la propia avalista; y (2) la
omisión de cualquier mención a una parte fundamental del texto de la Estipulación
Primera e la Hipoteca en la que, como ya hemos indicado, sí que se define con claridad
los conceptos que integran el importe del principal que se garantiza por medio de la
hipoteca: el coste anual del aval y/o los reintegros de las cantidades que fueran
abonadas a la beneficiaria del afianzamiento».
2. Así las cosas, y por su evidente similitud con el supuesto que motiva este
recurso, conviene recordar lo declarado por este Centro Directivo en su Resolución
de 16 de enero de 2024, conclusiones enteramente trasladables el supuesto que motiva
este recurso:
«(…) como ha afirmado este Centro Directivo reiteradamente (cfr. la Resolución
de 30 de septiembre de 2009, y las demás citadas en los “Vistos” de la presente), la
hipoteca puede constituirse para garantizar toda clase de obligaciones (cfr.
artículos 1861 del Código Civil y 105, 142 y 143 de la Ley Hipotecaria). Así, la obligación
asegurada puede ser, por ejemplo, la obligación principal derivada de un préstamo; pero
también puede garantizarse la obligación del deudor respecto del fiador (cfr.
cve: BOE-A-2025-9856
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Núm. 120
