BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 19 de mayo de 2025

Sec. III. Pág. 65077

de obligación futura, que es posible cuando el contrato básico que constituye la fuente de
las obligaciones es único y perfectamente determinado, sin que se trate de una
pluralidad de actos básicos (…) Para que se pueda constituir la hipoteca en garantía de
obligación futura de estos preceptos tiene que estar perfectamente determinado y
configurado el contrato básico que constituye la fuente de las obligaciones que se
garantizan (…). Por Otra parte, están determinadas suficientemente las obligaciones
garantizadas, aunque sean futuras, como debe ocurrir en cualquier contrato en el que se
pretenden garantizar las obligaciones surgidas de un único contrato (…)”.
Continúa con la tradicional doctrina de entender que, naciendo las obligaciones de
una misma relación jurídica, no hay inconveniente en aceptarlas, con tal de que esa
relación sea concreta y esté bien determinada. Siendo considerada, entonces, de
máximo, se le aplican los pronunciamientos judiciales al efecto, empezando por la
Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 2002, aplicable aun tras la reforma
de 2007, que consideró que el concepto de “Obligaciones garantizadas: La hipoteca que
se constituye por la presente escritura, garantiza el pago de todas las cantidades que al
final del plazo que se dirá resulten a favor del ‘Banco Pastor, SA’, tanto por principal,
intereses, comisiones o gastos, por razón de operaciones que se realicen en el futuro por
dicha entidad a favor de ‘Inmobiliaria Peñarrubia, SA’ y que con carácter enunciativo y sin
limitaciones se relacionan: saldos de deudores en cuentas corrientes, de crédito, pólizas
de préstamo o crédito, descuentos comerciales, descuentos financieros, cantidades
derivadas del uso de Tarjetas de Crédito o Cajeros Automáticos, y cantidades prestadas
por avales, fianzas, y además en documentos de crédito y giro, incluso recibos que
‘Banco Pastor, SA’ descuente o negocie en lo sucesivo y en los que ‘Inmobiliaria
Peñarrubia, SA’ aparezca conjunta, indistinta o solidariamente, bien como librador,
endosante, aceptante o avalista. Las cantidades que el Banco pudiere pagar en razón de
contribuciones, tributos o exacciones, que afecten directamente a la finca hipotecada, o
las primas de los seguros concertados en relación con la misma o con la actividad que
en ella se desarrolle, sin perjuicio del posible vencimiento anticipado de las obligaciones
garantizadas. Las cantidades que el Banco por cuenta de los acreditados, entregue al
Notario autorizante de esta escritura, para atender los gastos que ocasione, hasta que
una primera copia de la misma, librada para el Banco acreedor, quede inscrita en el
Registro de la Propiedad, incluidos los de cualquier título previo, cuya inscripción sea
necesaria para la de la hipoteca. Segunda. La garantía de la presente hipoteca,
comprende todas las operaciones descritas en la cláusula anterior, que se contraigan
desde la fecha del otorgamiento de esta escritura, hasta el plazo de cinco años,
contados desde el día de hoy” como contraria al principio de especialidad, sólo salvando
la nulidad de pleno Derecho a efectos civiles de la totalidad del clausulado, al decir que
la fórmula “con carácter enunciativo y sin limitaciones” constituye una auténtica fórmula
abierta y, en consecuencia, contraria al principio de especialidad y “obviamente ilegal”.
Y recoge, a este efecto, la doctrina de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, la Resolución de 4 de julio de 1984, la de 23 de diciembre de 1987, 26
noviembre de 1990, 3 de octubre de 1991, 17 de enero de 1994. La fórmula de nuestro
caso concreto es doblemente contraria a la especialidad registral y accesoriedad de la
hipoteca: “esta finaza [sic] se hace extensiva a cualesquiera prórrogas, renovaciones,
novaciones, modificaciones de cualquier tipo, expresas o tácitas, que pudieran
producirse en las obligaciones contenidas, directa o indirectamente, en el presente
contrato o en cuantos lo noven o sustituyan”. Las fórmulas omnicomprensivas y que
dejan en poder del acreedor la eficacia del negocio están proscritas por las transcritas
resoluciones, y por el Tribunal Supremo.
Esta remisión (cg. 18.ª) a esa totalidad de las obligaciones vulnera el principio de
especialidad. Aparentemente la relación jurídica es muy concreta, un afianzamiento
mercantil. Pero el contrato de afianzamiento va mucho más allá de una mera relación
directa de fianza mercantil, al expresar que “esta finaza [sic] se hace extensiva a
cualesquiera prórrogas, renovaciones, novaciones, modificaciones de cualquier tipo,
expresas o tácitas, que pudieran producirse en las obligaciones contenidas, directa o

cve: BOE-A-2025-9856
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 120