Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-9856)
Resolución de 26 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Puerto de la Cruz a inscribir una escritura de constitución de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 19 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 65079
(Avalcanarias) y la entidad Aguardiente Inversiones, SL, cuyo objeto era la constitución
de una Hipoteca de Obligaciones Futuras sobre la finca registral número 29.637 del
Registro de la Propiedad del Puerto de la Cruz, en garantía de las eventuales
obligaciones que pudieran derivarse del Contrato Mercantil de Constitución de Aval para
Operaciones Financieras (Póliza de Aval o Afianzamiento Mercantil) suscrito, el mismo
día de la constitución de la referida hipoteca y con la intervención del citado fedatario
público, entre mi representada y la entidad Aguardiente Inversiones, SL (…)
Segundo. Presentada para su inscripción registral la copia autorizada de la
escritura anteriormente descrita, bajo el número de entrada 3756/2024 que causó el
asiento 1.063 del diario 2024, el Sr. Registrador de la Propiedad procedió a ordenar la
suspensión de la inscripción de la misma y a emitir calificación negativa por la existencia
de los defectos que constan en la Nota de Calificación (…)
La nota de calificación anteriormente descrita, resulta sustentada por el Señor
Registrador de la Propiedad del Puerto de la Cruz en los dos Fundamentos de Derecho
que serán analizados y debidamente impugnados de forma individualizada en los
siguientes ordinales del presente recurso.
Tercero. En el primero de los Fundamentos de Derecho esgrimidos por el Sr.
Registrador se pone de manifiesto, tras transcribir gran parte de la cláusula Primera de la
Escritura de Constitución de Hipoteca, que: “Es necesario aclarar cuál es la obligación
garantizada. La hipoteca se pacta con estos términos: ‘en garantía del cumplimiento de
la totalidad de las obligaciones que Aguardiente Inversiones SL, tiene asumidas frente a
la última en virtud de la póliza de afianzamiento mercantil descrita en el antecedente
segundo de la presente escritura, por plazo de 15 años, a contar desde la fecha del
otorgamiento de la presente escritura y finalizando, en consecuencia, el día 5 de
noviembre 2039, hasta un importe total máximo de noventa y seis mil doscientos
cincuenta euros (96.250 €) de principal, esto es, de la totalidad de las cantidades que
Aguardiente Inversiones SL, pueda adeudar en el futuro a Avalcanarias en concepto del
coste anual pactado por el afianzamiento concedido y/o del reintegro de las cantidades
que hubieran podido ser abonadas a la entidad beneficiaria de dicho afianzamiento; de
los posibles intereses moratorios que puedan devengarse durante dos años al tipo
del 15,00 % ascendente a la cantidad total de veintiocho mil ochocientos setenta y cinco
euros (28.875 €); y de la cantidad total de nueve mil seiscientos veinticinco euros (9.625
€) para costas y gastos, tanto los judiciales como los extrajudiciales en conexión con la
conservación y efectividad de la garantía, que puedan generar una afección preferente a
esta hipoteca, y, para el caso de ejecución extrajudicial, los honorarios notariales (acta
del procedimiento y escritura de venta, en su caso), los gastos de los distintos trámites
seguidos, honorarios del letrado, en su caso, como representante del ejecutante, y las
responsabilidades y gastos deducidos de un procedimiento extrajudicial interrumpido
indefinidamente por no llegar a poderse efectuar válidamente el requerimiento de pago o
quedar desierta la subasta’. Existe una clara incongruencia en la definición del principal,
o más bien de la hipoteca en general, por cuanto debe abarcar o la totalidad de las
obligaciones derivadas de la póliza mercantil, o solamente el reintegro de lo adeudado
(que, conforme a la condición general primera, se avala exclusivamente ‘las cantidades
adeudadas por la amortización del principal del préstamo y sus intereses no
reembolsados en los plazos estipulados’), no ambas a la vez. Esta totalidad de las
obligaciones incluye, vgr; gastos de estudio (condición general tercera); de gastos de la
garantía (cuarta); desembolso y mantenimiento de participaciones (sexta); de uso y de
información y contables (séptima, decimosexta, decimoséptima); se garantizan
prohibiciones de disponer (séptima) y cualquier nueva obligación por novación y sin
limitación temporal, que son obligaciones conexas pero no accesorias, sino principales.
Igualmente, en la misma estipulación en que se define así el principal, se indica que se
constituye hipoteca ‘en garantía del cumplimiento de la totalidad de las obligaciones que
(los deudores) tienen asumidas frente a la última en virtud de la póliza de afianzamiento
mercantil descrita en el antecedente segundo de la presente escritura’. Las obligaciones
abstractas que nacieren de una de las definiciones y las dos principales que se detallan
cve: BOE-A-2025-9856
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 120
Lunes 19 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 65079
(Avalcanarias) y la entidad Aguardiente Inversiones, SL, cuyo objeto era la constitución
de una Hipoteca de Obligaciones Futuras sobre la finca registral número 29.637 del
Registro de la Propiedad del Puerto de la Cruz, en garantía de las eventuales
obligaciones que pudieran derivarse del Contrato Mercantil de Constitución de Aval para
Operaciones Financieras (Póliza de Aval o Afianzamiento Mercantil) suscrito, el mismo
día de la constitución de la referida hipoteca y con la intervención del citado fedatario
público, entre mi representada y la entidad Aguardiente Inversiones, SL (…)
Segundo. Presentada para su inscripción registral la copia autorizada de la
escritura anteriormente descrita, bajo el número de entrada 3756/2024 que causó el
asiento 1.063 del diario 2024, el Sr. Registrador de la Propiedad procedió a ordenar la
suspensión de la inscripción de la misma y a emitir calificación negativa por la existencia
de los defectos que constan en la Nota de Calificación (…)
La nota de calificación anteriormente descrita, resulta sustentada por el Señor
Registrador de la Propiedad del Puerto de la Cruz en los dos Fundamentos de Derecho
que serán analizados y debidamente impugnados de forma individualizada en los
siguientes ordinales del presente recurso.
Tercero. En el primero de los Fundamentos de Derecho esgrimidos por el Sr.
Registrador se pone de manifiesto, tras transcribir gran parte de la cláusula Primera de la
Escritura de Constitución de Hipoteca, que: “Es necesario aclarar cuál es la obligación
garantizada. La hipoteca se pacta con estos términos: ‘en garantía del cumplimiento de
la totalidad de las obligaciones que Aguardiente Inversiones SL, tiene asumidas frente a
la última en virtud de la póliza de afianzamiento mercantil descrita en el antecedente
segundo de la presente escritura, por plazo de 15 años, a contar desde la fecha del
otorgamiento de la presente escritura y finalizando, en consecuencia, el día 5 de
noviembre 2039, hasta un importe total máximo de noventa y seis mil doscientos
cincuenta euros (96.250 €) de principal, esto es, de la totalidad de las cantidades que
Aguardiente Inversiones SL, pueda adeudar en el futuro a Avalcanarias en concepto del
coste anual pactado por el afianzamiento concedido y/o del reintegro de las cantidades
que hubieran podido ser abonadas a la entidad beneficiaria de dicho afianzamiento; de
los posibles intereses moratorios que puedan devengarse durante dos años al tipo
del 15,00 % ascendente a la cantidad total de veintiocho mil ochocientos setenta y cinco
euros (28.875 €); y de la cantidad total de nueve mil seiscientos veinticinco euros (9.625
€) para costas y gastos, tanto los judiciales como los extrajudiciales en conexión con la
conservación y efectividad de la garantía, que puedan generar una afección preferente a
esta hipoteca, y, para el caso de ejecución extrajudicial, los honorarios notariales (acta
del procedimiento y escritura de venta, en su caso), los gastos de los distintos trámites
seguidos, honorarios del letrado, en su caso, como representante del ejecutante, y las
responsabilidades y gastos deducidos de un procedimiento extrajudicial interrumpido
indefinidamente por no llegar a poderse efectuar válidamente el requerimiento de pago o
quedar desierta la subasta’. Existe una clara incongruencia en la definición del principal,
o más bien de la hipoteca en general, por cuanto debe abarcar o la totalidad de las
obligaciones derivadas de la póliza mercantil, o solamente el reintegro de lo adeudado
(que, conforme a la condición general primera, se avala exclusivamente ‘las cantidades
adeudadas por la amortización del principal del préstamo y sus intereses no
reembolsados en los plazos estipulados’), no ambas a la vez. Esta totalidad de las
obligaciones incluye, vgr; gastos de estudio (condición general tercera); de gastos de la
garantía (cuarta); desembolso y mantenimiento de participaciones (sexta); de uso y de
información y contables (séptima, decimosexta, decimoséptima); se garantizan
prohibiciones de disponer (séptima) y cualquier nueva obligación por novación y sin
limitación temporal, que son obligaciones conexas pero no accesorias, sino principales.
Igualmente, en la misma estipulación en que se define así el principal, se indica que se
constituye hipoteca ‘en garantía del cumplimiento de la totalidad de las obligaciones que
(los deudores) tienen asumidas frente a la última en virtud de la póliza de afianzamiento
mercantil descrita en el antecedente segundo de la presente escritura’. Las obligaciones
abstractas que nacieren de una de las definiciones y las dos principales que se detallan
cve: BOE-A-2025-9856
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